Türkiye'de 413 sayılı ve 23.06.2022 tarihli Hâkimler ve Savcılar Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ("Kanun"), 28.06.2022 tarihli ve 31880 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu Kanun, Hâkimler ve Savcılar Kanunu'nun yanı sıra 1512 sayılı Noterlik Kanunu kapsamında da önemli düzenlemeler getirmiştir.
Kanun kapsamında noterlere, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapma ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi şartıyla tapu bilişim sistemi üzerinden tapu siciline şerh verme yetkisi tanınmıştır. Ayrıca, noterlere taşınmaz satış sözleşmesi yapma gibi işlemleri gerçekleştirme yetkisi verilmiştir.
Yeni düzenlemeyle birlikte satış sözleşmelerinde Tapu Sicil Müdürlükleri’nin yanı sıra noterler de yetkili olup; Noterlerde gayrimenkul satış işlemleri, 4 Temmuz’dan itibaren başlamıştır. Sadece konut değil, ofis, dükkan, arsa ve tarla gibi tüm taşınmazların alım-satım işlemi noterlerde yapılabilecektir.
Bu yazıda noterlere verilen taşınmaz satış yetkisi hakkında uygulama ve detaylı incelemelere değineceğiz.
A. Noterlerin Taşınmaz Satış Yetkisi Kapsamı
Kanun, yayım tarihi olan 28.06.2022 itibarıyla noterlere taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisi vermektedir. Daha önce 1 Ocak'ta başlaması beklenen düzenleme Adalet Bakanı'nın açıklaması ile birlikte 4 Temmuz'da başlamıştır.
Noterler, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapma işlemini taraflardan birinin talep etmesi durumunda, harç ve giderlerin ödenmesi şartıyla "tapu bilişim sistemi" aracılığıyla tapu siciline şerh verebilme yetkisine sahiptir. Ayrıca noterlere, taşınmaz satış sözleşmesi ve ilgili diğer işlemleri bizzat yapma yetkisi verilmiştir.
B. Noterlerce Taşınmaz Satış İşlemlerinin Usul ve Esasları
Kanun gereği, noterler taşınmaz satış sözleşmesiyle ilgili işlemleri bizzat gerçekleştirirler. Noterler, taşınmaz satış başvurusu üzerine başvuru belgesini düzenler.
Noterler, taşınmaz satış başvurusu üzerine taşınmaz üzerindeki her türlü kısıtlamayı dikkate almalı ve taşınmaz satışıyla ilgili diğer kanunlarda belirtilen sınırlamaları ve usul esasları gözetmekle yükümlüdür.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, tapu kayıt örneği ve diğer belgeleri "tapu bilişim sistemi" aracılığıyla noterlerle paylaşır. Noterler, hak sahibini belirledikten ve taşınmazın satışına engel hukuki bir durum olmadığını tespit ettikten sonra taşınmaz satış sözleşmesini yapar.
Satış sözleşmesi taraflarca imzalandığı anda, noter sözleşmeyi tapu bilişim sistemine kaydederek yevmiye numarası alır. Sözleşme sisteme kaydedildikten sonra tapu müdürlüğü taşınmazın tapu siciline tescilini gerçekleştirir.
Ancak, tapu kayıt örneği ve diğer belgelerden hak sahibinin belirlenememesi veya satışa engel hukuki bir durumun varlığı durumunda noterler satış işlemini gerçekleştirmez.
Taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesinden kaynaklanan zararlardan noterler de sorumludur. Bu zararın Devlet tarafından ödenmesi durumunda, Devlet sözleşmeyi düzenleyen notere rücu eder. Notere karşı açılacak davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür.
C. Noterler Nezdinde Yapılan Satış İşlemlerinde Yapılacak Ödemeler
Noterler tarafından gerçekleştirilecek taşınmaz satış sözleşmeleri için yalnızca tapu harcı alınırken, damga vergisi ve bu işlemlere ilişkin düzenlenen belgeler için değerli kâğıt bedelleri istisna edilecektir.
Noterlerde gerçekleştirilen satış işlemleri için noter ücreti dışında herhangi bir ücret talep edilmeyecektir. Noter ücreti, taşınmazın değerine bağlı olarak beş yüz Türk lirasından az ve dört bin Türk lirasından fazla olamaz ve ücret tarifesinde belirtilir.
Taşınmaz satış işlemleri için ayrıca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü döner sermaye işletmesine hizmet bedeli olarak kaydedilecek bir ödeme yapılacaktır. Bu işlemler nedeniyle noterlere herhangi bir pay veya aidat ödenmeyecektir.
Genel Değerlendirme ve Sonuç
Sonuç olarak, noterlerin taşınmaz alım-satım işlemlerinde yeni yetki verilmesi, işlemlerin hukuki güvence altında gerçekleştirilmesini ve vatandaşlara kolaylık sağlamaktadır. Vatandaşlar, e-Devlet üzerinden noterlerin e-randevu uygulamasını kullanarak evraklarını yükleyerek ve randevu saatlerinde noterlerde bulunarak taşınmaz alım-satım işlemlerini gerçekleştirebileceklerdir.
Bu yeni düzenlemelerle birlikte noterlerin taşınmaz satış sürecindeki rolü önemli ölçüde artmıştır. Taşınmaz satış işlemlerinde noterler, taraflar arasında yapılan sözleşmelerin hukuki geçerliliğini sağlamakta ve tapu sicilindeki kayıtların düzenlenmesini gerçekleştirmektedir. Bu sayede, taşınmaz satışlarıyla ilgili usul ve esaslar daha sağlam bir temele oturmuştur.
Sonuç olarak, noterlere verilen yeni yetki ile taşınmaz alım-satım işlemleri artık noterler aracılığıyla kolaylıkla gerçekleştirilebilecektir. Bu düzenleme, işlemlerin hukuki güvence altında ve daha şeffaf bir şekilde yapılmasını sağlayarak taşınmaz satış sürecini iyileştirecektir.