Dijital platformların yaygınlaşmasıyla birlikte konutların Airbnb, Booking ve benzeri platformlar aracılığıyla kısa süreli olarak kiralanması, son yıllarda Türkiye’de önemli bir ekonomik faaliyet alanı haline gelmiştir. Bu gelişme, turizm hukuku ve vergi hukuku bakımından yeni tartışmaları da beraberinde getirmiştir. Özellikle kısa süreli kiralamalardan elde edilen gelirlerin “gayrimenkul sermaye iradı” mı yoksa “ticari kazanç” mı olarak vergilendirileceği hususu uzun süredir mükellefler ile vergi idaresi arasında uyuşmazlıklara neden olmaktadır.
Danıştay 3. ve 7. Daireleri tarafından verilen ve 4 Haziran 2026 tarihinde kamuoyuna yansıyan yürütmenin durdurulması kararı, kısa süreli konut kiralamalarının vergisel niteliğine ilişkin tartışmalarda önemli bir dönüm noktası oluşturmuştur. Karar ile Gelir İdaresi Başkanlığı’nın Airbnb ve benzeri platformlar üzerinden gerçekleştirilen kısa süreli kiralamaları kural olarak ticari faaliyet kapsamında değerlendiren yaklaşımının yürütmesi durdurulmuştur.
Uyuşmazlığın Kaynağı
Gelir İdaresi Başkanlığı, 24 Ocak 2025 tarihli ve 7877 sayılı Genel Yazısı ile Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi sahibi olan kişilerin faaliyetlerini genel olarak ticari faaliyet kapsamında değerlendirmiştir. Bu yaklaşım doğrultusunda birçok mülk sahibi adına gelir vergisi, geçici vergi ve katma değer vergisi mükellefiyeti tesis edilmiş, geçmiş yıllara ilişkin vergi incelemeleri yapılmış ve çeşitli cezalı tarhiyat işlemleri uygulanmıştır.
İdareye göre, kısa süreli ve süreklilik arz eden kiralama faaliyetleri klasik kira ilişkisinden ayrılmakta ve ticari organizasyon kapsamında değerlendirilmesi gereken bir ekonomik faaliyet niteliği taşımaktadır. Bu nedenle Airbnb gibi platformlar üzerinden gerçekleştirilen günlük veya haftalık kiralamaların ticari kazanç hükümlerine tabi olması gerektiği ileri sürülmüştür.
Danıştay’ın Değerlendirmesi
Danıştay, uyuşmazlığı incelerken vergi hukukunda uzun yıllardır kabul edilen temel ayrım ölçütlerine dayanmıştır. Kararda, bir faaliyetin ticari kazanç olarak nitelendirilebilmesi için yalnızca gelir elde edilmesinin veya faaliyetin süreklilik göstermesinin yeterli olmadığı, ayrıca bir ticari organizasyonun varlığının da araştırılması gerektiği vurgulanmıştır.
Danıştay’a göre;
- Konutun günlük, haftalık veya aylık sürelerle kiraya verilmesi tek başına ticari faaliyet anlamına gelmez.
- Ticari kazançtan söz edilebilmesi için işletme organizasyonuna benzer bir yapının bulunması gerekir.
- Resepsiyon, karşılama, günlük temizlik, çamaşır hizmeti, kahvaltı veya benzeri konaklama hizmetlerinin sunulması değerlendirmede önem taşır.
- Mülkiyet hakkından kaynaklanan yararlanma amacıyla yapılan ve ek hizmet içermeyen kiralamalar kural olarak gayrimenkul sermaye iradı niteliğini korur.
Bu nedenle Danıştay, Gelir İdaresi Başkanlığı’nın tüm kısa süreli kiralamaları doğrudan ticari faaliyet olarak kabul eden yaklaşımının hukuka uygunluğu konusunda ciddi tereddüt bulunduğu kanaatine varmış ve söz konusu genel yazının yürütmesini durdurmuştur.
Kararın Hukuki Önemi
Karar, vergi hukukunda “ticari organizasyon” unsurunun belirleyici rolünü yeniden gündeme taşımaktadır. Nitekim Gelir Vergisi Kanunu sistematiğinde ticari kazanç ile gayrimenkul sermaye iradı arasındaki ayrımın temel ölçütlerinden biri organizasyon unsurudur.
Bir taşınmazın kısa süreli olarak kiraya verilmesi, faaliyet ne kadar sık tekrarlanırsa tekrarlansın, tek başına ticari işletme oluşturmaz. Aksi yöndeki bir yaklaşım, mülkiyet hakkının doğal sonucu olan kira geliri elde edilmesini doğrudan ticari faaliyet olarak kabul etmek anlamına gelecektir. Danıştay’ın kararı, bu nedenle vergi hukukunun yerleşik ilkeleriyle uyumlu bir değerlendirme olarak görülebilir.
Karar aynı zamanda vergilendirmede kanunilik ilkesi bakımından da önem taşımaktadır. İdarenin genel yazılarla yeni vergisel yükümlülükler yaratamayacağı, her olayın kendi somut özellikleri çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiği yönündeki yaklaşımın güçlenmesine katkı sağlamaktadır.
Uygulamaya Muhtemel Etkileri
Danıştay’ın yürütmenin durdurulması kararı, kısa süreli konut kiralayan çok sayıda kişi açısından önemli sonuçlar doğurabilecek niteliktedir.
Öncelikle, yalnızca kısa süreli kiralama yapıldığı gerekçesiyle tesis edilen ticari kazanç mükellefiyetlerinin hukuki dayanağı tartışmalı hale gelmiştir. Bunun yanında geçmiş dönemlere ilişkin vergi ve ceza tarhiyatlarının yargı mercileri önünde yeniden değerlendirilmesi gündeme gelebilecektir.
Bununla birlikte karar, tüm kısa süreli kiralamaların mutlaka gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmesi gerektiği anlamına da gelmemektedir. Özellikle çok sayıda bağımsız bölümün profesyonel şekilde işletildiği, personel çalıştırıldığı veya otelcilik hizmetlerinin sunulduğu durumlarda faaliyetlerin ticari kazanç kapsamında değerlendirilmesi mümkün olmaya devam edecektir.
Dolayısıyla Danıştay’ın yaklaşımı, otomatik ve kategorik bir vergilendirme anlayışını reddetmekte; bunun yerine her somut olayın kendi özellikleri dikkate alınarak değerlendirilmesi gerektiğini ortaya koymaktadır.
Sonuç
Danıştay 3. ve 7. Dairelerinin 4 Haziran 2026 tarihinde kamuoyuna yansıyan yürütmenin durdurulması kararı, Airbnb ve benzeri platformlar aracılığıyla gerçekleştirilen kısa süreli konut kiralamalarının vergilendirilmesinde önemli bir dönüm noktası niteliğindedir.
Karar, kısa süreli kiralamanın tek başına ticari faaliyet olarak kabul edilemeyeceğini, ticari kazanç için organizasyon unsurunun ve sunulan hizmetlerin ayrıca araştırılması gerektiğini ortaya koymuştur. Bu yönüyle karar, hem mülk sahipleri hem de vergi idaresi açısından yeni bir değerlendirme sürecinin başlangıcını işaret etmektedir.
Her ne kadar karar henüz davanın esasına ilişkin nihai bir hüküm niteliğinde olmasa da, devam eden uyuşmazlıklarda mükellefler lehine önemli bir emsal oluşturacağı ve kısa süreli konut kiralamalarının vergisel rejimine ilişkin tartışmaları uzun süre etkileyeceği açıktır.