Son yıllarda kısa süreli konut kiralamaları, özellikle dijital platformların yaygınlaşmasıyla birlikte önemli ölçüde artmıştır. Başta Airbnb olmak üzere birçok çevrim içi platform aracılığıyla konutların günlük veya haftalık olarak kiraya verilmesi hem Türkiye’de hem de dünyada yaygın bir uygulama haline gelmiştir. Ancak bu uygulama beraberinde çeşitli hukuki ve güvenlik sorunlarını da gündeme getirmiştir.
Bu gelişmeler üzerine Türkiye’de kısa süreli konut kiralamalarını düzenlemek amacıyla Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Hakkında Kanun yürürlüğe girmiştir. Söz konusu düzenleme ile konutların turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin önemli kurallar getirilmiş ve bu faaliyet belirli şartlara bağlanmıştır.
Kısa Süreli Kiralama Nedir?
Yeni düzenlemeye göre bir konutun 100 günden kısa süreli olarak kiraya verilmesi, turizm amaçlı kiralama olarak kabul edilmektedir.
Bu kapsamda;
- günlük kiralama
- haftalık kiralama
- birkaç haftalık konaklamalar
turizm amaçlı kiralama olarak değerlendirilmekte ve ilgili kanun hükümlerine tabi olmaktadır.
Bu nedenle ev sahiplerinin, konutlarını kısa süreli olarak kiraya vermeden önce yeni düzenlemeler kapsamında getirilen yükümlülükleri dikkatle incelemeleri gerekmektedir.
Turizm Amaçlı Kiralama İçin İzin Belgesi Zorunluluğu
Yeni düzenlemenin en önemli unsurlarından biri izin belgesi zorunluluğudur.
Buna göre, konutunu turizm amaçlı olarak kiraya vermek isteyen kişilerin öncelikle Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi almaları gerekmektedir. İzin belgesi alınmadan yapılan kısa süreli kiralamalar hukuka aykırı kabul edilmektedir.
İzin belgesi alınması için genellikle aşağıdaki şartların sağlanması gerekmektedir:
- Konutun gerekli güvenlik ve kullanım şartlarını taşıması
- Başvuru sahibinin konut üzerinde tasarruf yetkisine sahip olması
- Apartman veya site yönetimine ilişkin kurallara uygunluk
- Gerekli bilgi ve belgelerin idareye sunulması
İzin belgesi alınması halinde ilgili konuta bir turizm amaçlı kiralama plaketi verilmekte ve bu plaketin konutun girişinde görünür bir şekilde bulundurulması gerekmektedir.
Apartmanlarda Oybirliği Şartı
Kısa süreli kiralamalara ilişkin düzenlemenin önemli hükümlerinden biri de apartman maliklerinin onayına ilişkin şarttır.
Bir apartman dairesinin turizm amaçlı kiraya verilebilmesi için çoğu durumda apartmandaki tüm kat maliklerinin oybirliği ile izin vermesi gerekmektedir. Bu düzenlemenin amacı, apartman sakinlerinin güvenliğini ve huzurunu korumaktır.
Zira kısa süreli kiralamalarda konutta sürekli farklı kişilerin konaklaması, bazı apartmanlarda güvenlik veya düzen sorunlarına yol açabilmektedir. Bu nedenle kanun koyucu, apartman sakinlerinin haklarını korumak amacıyla oybirliği şartını getirmiştir.
Bununla birlikte, bazı istisnai durumlarda bu şart farklı şekilde uygulanabilmektedir. Özellikle birden fazla bağımsız bölümden oluşan konutlarda veya turizm amaçlı işletme olarak kullanılan yapılarda farklı uygulamalar söz konusu olabilmektedir.
İdari Para Cezaları ve Yaptırımlar
Yeni düzenleme yalnızca izin mekanizması getirmekle kalmamış, aynı zamanda kurallara aykırı davranan kişiler için ciddi idari yaptırımlar da öngörmüştür.
İzin belgesi olmadan konutunu kısa süreli kiraya veren kişiler hakkında yüksek tutarlı idari para cezaları uygulanabilmektedir. Ayrıca kiralama faaliyetinin devam etmesi halinde cezalar katlanarak artabilmektedir.
Bu kapsamda uygulanabilecek yaptırımlar arasında şunlar yer alabilir:
- İzin belgesi olmadan kiralama yapılması halinde idari para cezası
- Kiralama faaliyetinin devam etmesi durumunda ek para cezaları
- ilanların kaldırılması ve kiralama faaliyetinin durdurulması
- platformlara yönelik bildirimler
Bu nedenle ev sahiplerinin kısa süreli kiralama faaliyetlerini yürütmeden önce yasal yükümlülüklerini yerine getirmeleri büyük önem taşımaktadır.
Dijital Platformlar Üzerinden Yapılan Kiralamalar
Kısa süreli kiralamaların büyük bölümü çevrim içi platformlar aracılığıyla gerçekleştirilmektedir. Bu nedenle düzenleme yalnızca ev sahiplerini değil, aynı zamanda aracılık eden platformları da ilgilendirmektedir.
Özellikle Airbnb gibi platformlar üzerinden yapılan ilanlarda ilgili konut için alınmış izin belgesi numarasının belirtilmesi gerekmektedir. İzin belgesi bulunmayan konutlara ilişkin ilanların yayınlanması da çeşitli yaptırımlara yol açabilmektedir.
Bu düzenleme ile kayıt dışı kiralama faaliyetlerinin önüne geçilmesi ve turizm sektörünün daha düzenli bir şekilde yürütülmesi amaçlanmaktadır.
Vergisel Yükümlülükler
Kısa süreli konut kiralamaları yalnızca turizm mevzuatı açısından değil, aynı zamanda vergi hukuku açısından da önemli sonuçlar doğurmaktadır.
Konutunu turizm amaçlı kiraya veren kişilerin elde ettikleri gelirler belirli koşullarda vergiye tabi gelir olarak değerlendirilebilir. Bu nedenle elde edilen kira gelirlerinin doğru şekilde beyan edilmesi ve ilgili vergi yükümlülüklerinin yerine getirilmesi gerekmektedir.
Aksi halde hem vergi cezası hem de diğer idari yaptırımlar söz konusu olabilir.
Sonuç ve Değerlendirme
Konutların kısa süreli kiralanması, özellikle büyük şehirlerde ve turistik bölgelerde oldukça yaygın bir faaliyet haline gelmiştir. Ancak bu faaliyet, yeni yasal düzenlemelerle birlikte önemli ölçüde kurallara bağlanmıştır.
Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Hakkında Kanun ile getirilen düzenlemeler doğrultusunda;
- izin belgesi alınması
- apartman maliklerinin onayı
- ilanlarda izin numarasının belirtilmesi
- vergi yükümlülüklerinin yerine getirilmesi
gibi hususlar büyük önem taşımaktadır.
Bu nedenle konutunu günlük veya kısa süreli olarak kiraya vermeyi planlayan ev sahiplerinin, faaliyetlerine başlamadan önce ilgili mevzuatı dikkatle incelemeleri ve gerektiğinde hukuki danışmanlık almaları önerilmektedir. Böylece hem idari yaptırımların önüne geçilmesi hem de kiralama faaliyetlerinin hukuka uygun şekilde yürütülmesi mümkün olacaktır.