6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Geçici Madde 1 hükmü uyarınca 08.06.2022 – 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenecek kira sözleşmelerinde kira artış oranı %25’i geçemeyecek, geçmesi durumunda aşan miktar geçersiz sayılacaktı. İlgili madde hükmünün bitiş tarihi yaklaştıkça ilgili madde hükmünün tekrar uzatılıp uzatılmayacağı kamuoyunda büyük bir merak konusuydu. Adalet Bakanı Yılmaz Tunç %25 kira artış oranı sınırının bir sene daha uzatılacağını açıkladı.
İlgili kanun hükmü 15 Temmuz 2023 tarihinde ve 32249 sayılı Resmî Gazete‘de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. İlgili değişiklikler uyarınca, 02.07.2023 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’na konut kira sözleşmelerinde kira artış oranının sınırlı olduğuna dair eklenen Geçici Madde 2 hükümleri doğrultusunda %25’lik kira artış oranı 1 Temmuz 2024’e kadar devam edecektir.
2 Temmuz 2023 tarihinden 1 Temmuz 2024 tarihine kadar yenilenecek kiralamalara tabi olan konut kira sözleşmelerinde kira artışları, bir önceki yıl kira tutarının %25'ini geçemeyecektir. Söz konusu üst limit, geçici madde olarak düzenlendiğinden süre bakımından sonradan bir uzatma olmazsa, 2 Temmuz 2023 ila 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında geçerli olmakla birlikte bu süre zarfındaki kira artışlarını ele almıştır. Kira artışlarında, Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) değişim oranının uygulanması için bir önceki kiralama yılına ilişkin TÜFE değişim oranının, 12 aylık ortalamaya göre %25'in altında olması gerekmektedir. Kira artışının kanunda öngörülen miktarı geçmesi durumunda, aşan miktar geçersiz sayılacaktır.
GEÇİCİ MADDE 2- (Ek: 14/7/2023-7456/23 md.) Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.
Tarafların yeni kiralama döneminde uygulanacak kira artış oranı üzerinde anlaşmaya varamaması halinde ise, geçici kira düzenlemesinde TBK md.344/2 hükmüne yapılan atıf uyarınca, hâkim kira artış oranını takdir ederken konutta fahiş kira artışını sınırlayan işbu değişikliği esas alacaktır. Teoride, TBK md.344/2 hükmü kira artış maddesi bulunmayan kira sözleşmelerine ilişkin olmakla beraber; pratikte, konut kira sözleşmelerinde kira artış maddesinin olmamasına pek rastlanılmamaktadır. TBK md.344/3 hükmünce 5 yıllık süresi dolan kira sözleşmeleri için açılan ‘kira tespit davaları’ ile ilgili olarak, hakimlerin bugünkü emsal kiraları dikkate alarak yüksek miktarda artış kararları vermesinin önüne geçilmesinin daha isabetli olacağı tartışmaya açılmalıdır. Ev sahiplerinin, 5. yılını doldurmuş kiracılar için, kira tespit davası açarak kirayı artırma hakkı olduğunu, burada %25 sınırının olmadığı söylemek gerekir. Bununla birlikte, ev sahiplerinin %25’in üstünde kira zammı istemesi ve kiracının kabul etmemesi ihtimalinde, kira bedelinin eksik ödenmesinden kaynaklı tahliye davası açılması halinde; mahkemeler kanuni düzenleme ile bağlı olduğundan dava reddedilecektir.
Kira artışlarında getirilen işbu üst sınır uygulaması, kapsam bakımından işyerleri için geçerli olmayıp yalnızca konutları kapsamaktadır. Bu nedenle, işyeri kiraları bakımından, Kanunda yer alan TÜFE oranındaki artış kuralı uygulanmaya devam edecektir. Bu düzenleme kira enflasyonu karşısında konut kiracılarını koruyucu bir düzenleme olarak karşımıza çıkmakla birlikte, 2 Temmuz 2024 tarihinden sonra bu düzenlemenin akıbetinin ne olacağı o günkü kira enflasyonuna göre değerlendirilecektir. Özetle, geçici kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren, kira sözleşmesini yenileyen tüm konut kiracılarının bu kuraldan yararlanacağını söylemek mümkündür.