Uzun süredir gündemde olan, yüksek enflasyon rakamlarından kaynaklanan kira bedellerindeki artışın önüne geçebilmek için, Türk Borçlar Kanunu’nda konut kira artışlarını kısıtlayan değişiklik, 11 Haziran 2022 tarihinde ve 31863 sayılı Resmî Gazete‘de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. İlgili değişiklikler uyarınca, Kanunun yürürlüğe girdiği 11 Haziran 2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’na konut kira sözleşmelerinde kira artış oranının sınırlı olduğuna dair geçici bir hüküm eklenmiştir.[1]
11 Haziran 2022 tarihinden 1 Temmuz 2023 tarihine kadar yenilenecek kiralamalara tabi olan konut kira sözleşmelerinde kira artışları, bir önceki yıl kira tutarının %25'ini geçemeyecektir.[2] Söz konusu üst limit, geçici madde olarak düzenlendiğinden süre bakımından sonradan bir uzatma olmazsa, 11 Haziran 2022 ila 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında geçerli olmakla birlikte bu süre zarfındaki kira artışlarını ele almıştır. Kira artışlarında, Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) değişim oranının uygulanması için bir önceki kiralama yılına ilişkin TÜFE değişim oranının, 12 aylık ortalamaya göre %25'in altında olması gerekmektedir.[3] Kira artışının kanunda öngörülen miktarı geçmesi durumunda, aşan miktar geçersiz sayılacaktır.
Tarafların yeni kiralama döneminde uygulanacak kira artış oranı üzerinde anlaşmaya varamaması halinde ise, geçici kira düzenlemesinde TBK md.344/2 hükmüne yapılan atıf uyarınca, hâkim kira artış oranını takdir ederken konutta fahiş kira artışını sınırlayan işbu değişikliği esas alacaktır. Teoride, TBK md.344/2 hükmü kira artış maddesi bulunmayan kira sözleşmelerine ilişkin olmakla beraber; pratikte, konut kira sözleşmelerinde kira artış maddesinin olmamasına pek rastlanılmamaktadır. TBK md.344/3 hükmünce 5 yıllık süresi dolan kira sözleşmeleri için açılan ‘kira tespit davaları’ ile ilgili olarak, hakimlerin bugünkü emsal kiraları dikkate alarak yüksek miktarda artış kararları vermesinin önüne geçilmesinin daha isabetli olacağı tartışmaya açılmalıdır. Ev sahiplerinin, 5. yılını doldurmuş kiracılar için, kira tespit davası açarak kirayı artırma hakkı olduğunu, burada %25 sınırının olmadığı söylemek gerekir. Bununla birlikte, ev sahiplerinin %25’in üstünde kira zammı istemesi ve kiracının kabul etmemesi ihtimalinde, kira bedelinin eksik ödenmesinden kaynaklı tahliye davası açılması halinde; mahkemeler kanuni düzenleme ile bağlı olduğundan dava reddedilecektir.
Kira artışlarında getirilen işbu üst sınır uygulaması, kapsam bakımından işyerleri için geçerli olmayıp yalnızca konutları kapsamaktadır. Bu nedenle, işyeri kiraları bakımından, Kanunda yer alan TÜFE oranındaki artış kuralı uygulanmaya devam edecektir. Bu düzenleme kira enflasyonu karşısında konut kiracılarını koruyucu bir düzenleme olarak karşımıza çıkmakla birlikte, 1 Temmuz 2023 tarihinden sonra bu düzenlemenin akıbetinin ne olacağı o günkü kira enflasyonuna göre değerlendirilecektir. Özetle, geçici kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren, kira sözleşmesini yenileyen tüm konut kiracılarının bu kuraldan yararlanacağını söylemek mümkündür.
-------------------------------------------------------------------
[1]“TBK, GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir.
[2]TBK, GEÇİCİ MADDE 1- Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.
[3]TBK, GEÇİCİ MADDE 1- Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir.