Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte tahliye edeceğini yazılı olarak üstlendiği belgedir. Konut ve işyeri kiralarında uygulamada sıklıkla kullanılan tahliye taahhütnamesi, belirli şartları taşıması halinde kiraya veren bakımından önemli bir tahliye imkânı sağlayabilir. Bu açıdan da çok önemlidir.
Ancak bir belgenin “tahliye taahhütnamesi” olarak düzenlenmiş olması, her durumda geçerli bir tahliye sebebi oluşturduğu anlamına gelmez. Tahliye taahhütnamesinin ne zaman düzenlendiği, tahliye tarihinin belirli olup olmadığı, kiralananın teslim edilip edilmediği ve taahhüde uyulmaması halinde hangi hukuki yolun izleneceği önem taşır.
Bu yazımızda tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını, tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibini, tahliye davasını ve kiracının itiraz imkânlarını ele alıyoruz.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına ilişkin yazılı taahhüdüdür.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenen tahliye taahhüdüne göre, kiracı kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesine rağmen taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren kanunda öngörülen süre içerisinde dava yoluyla veya icra yoluyla tahliye talep edebilir.
Bu nedenle tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinin olağan süresinin sona ermesi beklenmeden, taahhüt edilen tarihe bağlı olarak tahliye sürecinin başlatılmasına imkân sağlayabilen hukuki bir araçtır.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Tahliye taahhütnamesinin tahliye bakımından hukuki sonuç doğurabilmesi için belgenin kanunda aranan şartları taşıması gerekir. Bu şartları şu şekilde sıralamak mümkündür.
1. Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır
Tahliye taahhüdünün yazılı şekilde verilmesi gerekir. Belgenin hangi taşınmaza ilişkin olduğunun ve kiracının hangi tarihte taşınmazı tahliye edeceğinin anlaşılabilir olması önemlidir.
2. Tahliye tarihi belirli olmalıdır
Tahliye taahhütnamesinde kiralananın hangi tarihte tahliye edileceğinin belirli veya belirlenebilir olması gerekir.
Örneğin taahhütnamede:
“Kiralananı 31.12.2026 tarihinde tahliye edeceğim.”
şeklinde açık bir tarih bulunması, tahliye zamanının belirlenmesini sağlar.
Tahliye tarihinin belirsiz olması veya belgenin içeriğinin tahliye zamanını belirlemeye elverişli olmaması, belgenin geçerliliği bakımından uyuşmazlığa neden olabilir.
3. Tahliye taahhüdü kiralananın tesliminden sonra verilmelidir
Tahliye taahhütnamesinin en önemli unsurlarından biri, taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olmasıdır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi, kiracının kiralananın teslim edilmesinden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesini düzenlemektedir.
Bu nedenle kira sözleşmesinin imzalandığı tarih, kiralananın fiilen teslim edildiği tarih ve tahliye taahhütnamesinin düzenlendiği tarih birlikte değerlendirilmelidir.
4. Taahhüdün kiracı tarafından verilmiş olması gerekir
Tahliye taahhüdünün kira ilişkisi kapsamında kiracı tarafından verilmiş olması gerekir.
Birden fazla kiracının bulunduğu durumlarda, taahhüdün kim tarafından imzalandığı ve diğer kiracıların kira ilişkisi içerisindeki hukuki konumu ayrıca değerlendirilmelidir.
Kira Sözleşmesi ile Tahliye Taahhütnamesi Aynı Gün İmzalanabilir mi?
Uygulamada sık karşılaşılan sorulardan biri, kira sözleşmesi ile tahliye taahhütnamesinin aynı gün imzalanması halinde tahliye taahhütnamesinin geçerli olup olmadığıdır.
Kira sözleşmeleri ile aynı tarihte yapılan tahliye taahhütleri kiracının taahhüdü özgür iradesi ile vermiş olmayacağı kanaati ile geçersiz olmaktadır.
Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Kiracının tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmaması halinde kiraya verenin başvurabileceği hukuki yollar bulunmaktadır.
Bunlardan biri icra yoluyla tahliye, diğeri ise şartları oluştuğunda tahliye davasıdır.
Hangi yolun kullanılacağı; tahliye taahhütnamesinin içeriği, belgenin geçerliliği, tahliye tarihi ve somut olayın diğer özellikleri dikkate alınarak belirlenmelidir.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra Takibi
Kiracının tahliye taahhüdünde belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmaması halinde, kiraya veren tahliye taahhüdüne dayanarak icra yoluna başvurabilir.
İcra ve İflas Kanunu kapsamında yürütülecek tahliye sürecinde takip işlemlerinin usulüne uygun şekilde yapılması ve kanunda öngörülen sürelerin dikkate alınması gerekir.
Kiracının icra takibine itiraz etmesi halinde ise itirazın niteliğine göre kiraya verenin başvurabileceği hukuki yollar değişebilir.
Bu nedenle tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibinde yalnızca belgenin mevcut olup olmadığı değil, belgenin geçerliliği ve icra takibinin usulüne uygun şekilde yürütülüp yürütülmediği de önem taşır.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Davası
Kiracının tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmaması halinde kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi kapsamında tahliye davası açabilir.
Kanun, kiraya verenin dava hakkını taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içerisinde kullanmasını öngörmektedir.
Bu nedenle tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarih ile hukuki sürecin başlatıldığı tarih arasındaki süre önem taşır.
Tahliye davası açılmadan önce ise somut uyuşmazlık bakımından dava şartı arabuluculuk hükümlerinin uygulanıp uygulanmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.
Tahliye Taahhütnamesinde Arabuluculuk Zorunlu mudur?
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü bakımından dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı haline getirilmiştir.
Kanunda, Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler istisna tutulmuştur. Bu nedenle tahliye taahhütnamesine dayanılarak hangi hukuki yolun tercih edildiğine göre arabuluculuk bakımından farklılık ortaya çıkar. İcra Mahkemesi’nde açılacak itirazın kaldırılması davası öncesi arabuluculuk şartı yokken, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacak dava öncesi arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır.
Tahliye Taahhütnamesine İtiraz Edilebilir mi?
Kiracı, tahliye taahhütnamesine dayalı olarak başlatılan icra takibine veya açılan tahliye davasına karşı hukuki itiraz ve savunmalarını ileri sürebilir.
İtirazın veya savunmanın kapsamı, somut olayın özelliklerine ve mevcut delillere göre değişir.
Örneğin aşağıdaki hususlar uyuşmazlık konusu olabilir:
- Tahliye taahhütnamesindeki imzanın kiracıya ait olup olmadığı,
- Taahhüdün kiralananın tesliminden önce verilip verilmediği,
- Tahliye tarihinin sonradan değiştirilip değiştirilmediği,
- Belgenin boş olarak imzalanıp imzalanmadığı,
- Taahhüdün hangi şartlarda düzenlendiği,
- Belgenin irade sakatlığı altında imzalanıp imzalanmadığı.
Bu iddiaların ileri sürülmesi halinde uyuşmazlığın çözümü, belgenin kendisi ile birlikte diğer delillerin değerlendirilmesini gerektirebilir.
Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir?
“Boş tahliye taahhütnamesi” uygulamada sıkça gündeme gelen konulardan biridir.
Özellikle tahliye tarihi boş bırakılarak imzalanan bir belgenin daha sonra doldurulduğu iddiası, taraflar arasında uyuşmazlığa neden olabilir.
Bu durumda belgenin hangi koşullarda imzalandığı, tarafların anlaşması, belgenin sonradan doldurulup doldurulmadığı ve mevcut diğer deliller önem taşır.
Bu nedenle boş olarak imzalanan her tahliye taahhütnamesi için otomatik olarak “geçerlidir” veya “geçersizdir” şeklinde bir sonuç vermek yerine, somut olayın koşullarının incelenmesi gerekir. Tarihin sonradan doldurulduğu ispat edilebilirse taahhüt geçersiz olur.
Tahliye Taahhütnamesindeki Tarih Sonradan Doldurulabilir mi?
Tahliye taahhütnamesinde yer alan tahliye tarihinin sonradan doldurulduğu iddiası, özellikle kiracının tahliye taahhüdüne itiraz ettiği uyuşmazlıklarda önem taşıyabilir.
Böyle bir durumda belgenin düzenlenme şekli, tarafların iradesi, belgenin teslimi, imza tarihi ve diğer deliller birlikte değerlendirilmelidir.
Tahliye Taahhütnamesi Noterde Yapılmak Zorunda mı?
Tahliye taahhütnamesinin her durumda noter tarafından düzenlenmesi zorunlu değildir.
Bununla birlikte belgenin noter tarafından düzenlenmesi veya imzanın noter tarafından onaylanması, belgenin düzenlenme ve ispat koşulları bakımından ayrıca değerlendirilebilir.
Bu nedenle “tahliye taahhütnamesi mutlaka noterde yapılmalıdır” şeklinde genel bir zorunluluktan söz etmek doğru değildir.
Noterde yapılan tahliye taahhütnamesi imza ve tarih konusunda itirazda bulunulamayacak olan taahhütlerdir. Bu kapsamda İcra Mahkemesi’nden itirazın kaldırılması istenebilir. Adi yazılı şekilde düzenlenen tahliye taahhütlerinde ise icra dairesine yapılan itirazda imza inkar edilirse itirazın kaldırılması yoluna gidilemeyerek, daha uzun bir yöntem olan itirazın iptali yoluna gidilmelidir.
Tahliye Taahhütnamesinde Bir Aylık Süre Nedir?
Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye bakımından en çok dikkat edilmesi gereken konulardan biri kanunda düzenlenen bir aylık süredir.
Kiraya veren, kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmaması halinde, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi kapsamında dava hakkını taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içerisinde kullanmalıdır.
Bu nedenle tahliye taahhütnamesindeki tarih yalnızca belgenin içeriği açısından değil, kiraya verenin başvurabileceği hukuki yollar bakımından da önemlidir.
İcra yolunun tercih edilmesi halinde ise ayrıca İcra ve İflas Kanunu’nda düzenlenen takip usulü ve ilgili süreler dikkate alınmalıdır.
Tahliye Taahhütnamesi İmzalanırken Nelere Dikkat Edilmelidir?
Tahliye taahhütnamesi imzalanmadan önce hem kiracı hem de kiraya veren bakımından belgenin hukuki sonuçlarının değerlendirilmesi önemlidir.
Özellikle şu hususlara dikkat edilmelidir:
- Kiralanan taşınmazın açıkça belirlenmesi,
- Tahliye tarihinin açık ve anlaşılır şekilde yazılması,
- Tahliye taahhütnamesinin düzenlenme tarihinin belirlenmesi,
- Kiralananın teslim tarihinin dikkate alınması,
- Kira sözleşmesi ile tahliye taahhütnamesinin birlikte değerlendirilmesi,
- Birden fazla kiracı veya kiraya veren bulunması halinde tarafların durumunun incelenmesi,
- Belgede sonradan değişiklik yapılmasını önleyecek şekilde düzenleme yapılması,
Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Sürecinde Hangi Belgeler Önemlidir?
Tahliye taahhütnamesine ilişkin bir uyuşmazlıkta yalnızca tahliye taahhütnamesinin kendisi değil, kira ilişkisini ve belgenin düzenlenme koşullarını ortaya koyabilecek diğer belgeler de önem taşıyabilir.
Bunlar arasında özellikle:
- Kira sözleşmesi,
- Tahliye taahhütnamesi,
- Taşınmazın teslimine ilişkin belgeler,
- Kira ödemelerine ilişkin kayıtlar,
- Taraflar arasındaki yazışmalar,
- İhtarname ve tebligat belgeleri,
- İcra takip dosyası,
- Tahliye taahhüdünün imzalanmasına ilişkin diğer belgeler
yer alabilir.
Hangi belgelerin hukuki açıdan önem taşıdığı, uyuşmazlığın niteliğine göre değişebilir.
Tahliye Taahhütnamesi Olmadan Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının tahliyesi için öngörülen hukuki sebeplerden yalnızca biridir.
Tahliye taahhüdü bulunmayan kira ilişkilerinde de Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen diğer tahliye sebeplerinin şartları oluşmuşsa tahliye talep edilebilir.
Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye, kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar ve kiralananın yeniden inşası veya imarı gibi farklı hukuki sebepler, somut olayın koşullarına göre gündeme gelebilir.
Bu nedenle kiraya verenin tahliye taahhütnamesine sahip olmaması, her durumda kiracıyı tahliye edemeyeceği anlamına gelmez.
Tahliye Taahhütnamesi Hakkında Sık Sorulan Sorular
Tahliye taahhütnamesi nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte tahliye edeceğini yazılı olarak üstlendiği belgedir.
Tahliye taahhütnamesi ne zaman imzalanmalıdır?
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi bakımından tahliye taahhüdünün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesi önemlidir.
Kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerli midir?
Bu sorunun cevabı somut olayın koşullarına bağlıdır. Özellikle kiralananın teslim tarihi ile tahliye taahhütnamesinin düzenlenme koşulları birlikte değerlendirilmelidir.
Tahliye taahhütnamesi noterde yapılmak zorunda mı?
Hayır. Tahliye taahhüdünün geçerliliği bakımından her durumda noter tarafından düzenlenmesi zorunlu değildir. Bu durum itiraz halinde başvurulabilecek yolu değiştirir.
Boş tahliye taahhütnamesi geçerli midir?
Boş olarak imzalanan ve daha sonra doldurulduğu ispat edilen tahliye taahhütnameleri geçerli değildir.
Tahliye taahhütnamesine itiraz edilebilir mi?
Evet. Kiracı, kendisine karşı başlatılan icra takibine veya açılan tahliye davasına karşı kanunda öngörülen usul ve süreler içerisinde itiraz ve savunmalarını ileri sürebilir.
Tahliye taahhütnamesine dayanarak icra takibi yapılabilir mi?
Geçerli bir tahliye taahhüdünün bulunması ve kanuni şartların oluşması halinde tahliye amacıyla icra yoluna başvurulabilir.
Tahliye taahhütnamesine dayanarak dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mudur?
Tahliye taahhüdü nedeni ile icra takibine başlamak için arabuluculuk zorunlu değildir. İcra takibine itiraz sonrasında ise başvurulacak hukuki yola göre farklılık vardır. İcra Mahkemesi’nde açılacak dava öncesi arabuluculuk şartı yokken, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacak dava öncesi arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır.
Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte kiracı çıkmazsa ne olur?
Kiracının taahhüt edilen tarihte taşınmazı boşaltmaması halinde, geçerli bir tahliye taahhüdünün bulunması ve diğer kanuni şartların oluşması kaydıyla kiraya veren icra yoluna veya dava yoluna başvurabilir.
Tahliye taahhütnamesindeki tarih neden önemlidir?
Tahliye tarihi, kiracının ne zaman taşınmazı boşaltması gerektiğini belirlediği gibi, kiraya verenin tahliye için başvurabileceği hukuki yollar ve kanuni süreler bakımından da önem taşır.
Tahliye Taahhütnamesi Konusunda Hukuki Destek
Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği ve bu belgeye dayanılarak kiracının tahliyesi, kira sözleşmesinin ve somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.
Özellikle tahliye taahhütnamesinin düzenlenme tarihi, kiralananın teslim tarihi, tahliye tarihi, kira sözleşmesinin içeriği ve taraflar arasındaki yazışmalar hukuki değerlendirme bakımından önem taşıyabilir.
Yalçın & Toygar Hukuk Bürosu olarak; tahliye taahhütnamesinin incelenmesi, tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi, tahliye davaları ve kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar konusunda hukuki danışmanlık ve dava hizmetleri sunuyoruz.
Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği veya kiralananın tahliyesi konusunda hukuki değerlendirme almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.