Bir evin tapusu bir kişiye ait olabilir; ancak o evden yararlanma ve gelir elde etme hakkı başka bir kişide bulunabilir. Özellikle anne veya babanın evini çocuklarına devrederken intifa hakkını kendi üzerinde tutması hâlinde bu durumla sıkça karşılaşılır.
Peki, tapu sahibi olmayan intifa hakkı sahibi evi kiraya verebilir mi? Kiracıdan alınan kira bedeli kime ödenmelidir? Taşınmazın maliki, intifa hakkı sahibinin kiralama kararına karşı çıkabilir mi?
Bu soruların yanıtı, Türk hukukunda intifa hakkının kapsamını ve tarafların haklarını doğru anlamaktan geçer.
İntifa Hakkı Nedir?
İntifa hakkı, bir malın mülkiyeti başka bir kişide kalırken o malı kullanma ve ondan yararlanma yetkisinin bir başkasına tanınmasını sağlayan sınırlı ayni haktır.
Türk Medeni Kanunu’nun 794. maddesine göre intifa hakkı; taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Aksine bir düzenleme bulunmadıkça hak sahibine, hakkın konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar.
Örneğin bir kişi, kendisine ait konutun mülkiyetini çocuğuna devredebilir ve intifa hakkını kendi üzerinde tutabilir. Böylece tapuda malik çocuk olsa bile intifa hakkı sahibi ebeveyn, hakkın kapsamına uygun olarak konutta oturabilir veya taşınmazdan kira geliri elde edebilir.
Taşınmaz üzerindeki intifa hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 795. maddesi uyarınca tapu kütüğüne tescille kurulur. İşlem sırasında düzenlenen intifa senedinin içeriği ve tapu kaydı, tarafların hak ve yükümlülüklerinin belirlenmesi bakımından önem taşır.
İntifa Hakkı Sahibi Evi Kiraya Verebilir mi?
Kural olarak evet. İntifa hakkı sahibi, hakkın kapsamı ve kuruluş koşulları elverdiği ölçüde taşınmazı kiraya verebilir.
Türk Medeni Kanunu’nun 803. maddesi, intifa hakkı sahibine malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkileri tanır. Kanun’un 806. maddesine göre de sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça veya durum ve koşullardan hakkın bizzat hak sahibi tarafından kullanılması gerektiği anlaşılmadıkça intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir.
Bu nedenle intifa hakkı sahibi, yalnızca taşınmazda oturmak zorunda değildir. Taşınmazı kiraya vererek ekonomik olarak değerlendirmesi de mümkün olabilir.
Ancak bu yetki sınırsız değildir. İntifa senedinin içeriği, tapu kaydı, varsa taraflar arasındaki anlaşma, taşınmazın niteliği ve somut olayın koşulları birlikte değerlendirilmelidir.
İntifa Hakkında Kira Geliri Kime Aittir?
İntifa hakkına ilişkin en çok merak edilen konulardan biri kira gelirinin kime ait olduğudur.
Genel kural olarak, geçerli bir intifa hakkı devam ederken taşınmazın kiraya verilmesinden elde edilen kira geliri, hakkın kapsamı ve ilgili hukuki düzenlemeler çerçevesinde intifa hakkı sahibine ait olur. Bunun temelinde, intifa hakkının taşınmazdan yararlanma yetkisi sağlaması bulunur.
Örneğin bir konutun tapusu oğluna devredilmiş, ancak anne lehine intifa hakkı kurulmuş olsun. Anne, hakkın kapsamı elveriyorsa evi kiraya verebilir ve kira gelirini alabilir. Tapunun oğluna ait olması, tek başına kira gelirinin de oğluna ait olduğu anlamına gelmez.
Bununla birlikte, intifa senedinin içeriği ve hakkın kapsamı mutlaka incelenmelidir. Kira gelirinin kime ait olduğu değerlendirilirken yalnızca tapudaki mülkiyet kaydına bakılması yeterli değildir.
Tapu Sahibi, İntifa Hakkı Sahibinin Evi Kiraya Vermesini Engelleyebilir mi?
Taşınmazın maliki ile intifa hakkı sahibi farklı kişiler olduğunda, tarafların hak ve yetkilerinin birbirinden ayrılması gerekir.
İntifa hakkı sahibi, hakkının kapsamı içinde taşınmazdan yararlanabilir. Malik ise mülkiyet hakkını korumaya devam eder; ancak intifa hakkı devam ettiği sürece bu hakkın tanıdığı yetkileri yok sayamaz.
Türk Medeni Kanunu’nun 807. maddesi uyarınca malik, taşınmazın hukuka aykırı veya niteliğine uygun düşmeyen şekilde kullanılmasına itiraz edebilir. Bununla birlikte, sırf tapu sahibi olduğu için intifa hakkı sahibinin her kiralama işlemine engel olabileceği söylenemez.
Uyuşmazlık ortaya çıkarsa intifa senedinin içeriği, tapu kaydı ve varsa taraflar arasındaki sözleşme birlikte değerlendirilmelidir.
İntifa Hakkı Sahibi Kira Sözleşmesini Kendisi İmzalayabilir mi?
İntifa hakkı sahibinin taşınmazı kiraya verme yetkisi bulunuyorsa, kural olarak kira sözleşmesini kendisinin imzalaması mümkündür. Bununla birlikte, somut olayda hakkın kapsamı ve varsa sözleşmesel sınırlamalar kontrol edilmelidir.
Kira sözleşmesinin hangi sıfatla imzalandığının açıkça belirtilmesi önemlidir. İntifa hakkı sahibi ile taşınmazın maliki aynı kişi değilse, sözleşmede tarafların hukuki durumlarının doğru gösterilmesi ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçebilir.
Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde, intifa hakkının süresi ve sona ermesi ihtimali de dikkate alınmalıdır.
İntifa Hakkı Sahibinin Ölümü Hâlinde Kira Sözleşmesi Ne Olur?
İntifa hakkı gerçek kişiler bakımından kural olarak hak sahibinin ölümüyle sona erer. Türk Medeni Kanunu’nun 797. maddesi bu hususu düzenler.
Ancak intifa hakkının sona ermesi ile kira sözleşmesinin akıbeti aynı hukuki mesele değildir. Daha önce kurulmuş bir kira sözleşmesinin devam edip etmeyeceği; sözleşmenin tarafları, içeriği, intifa hakkının sona ermesi ve uygulanacak kira hukuku hükümleri dikkate alınarak değerlendirilmelidir.
Bu nedenle intifa hakkı sahibi tarafından yapılan bir kira sözleşmesinin, hak sahibinin ölümüyle her durumda kendiliğinden sona ereceği veya her durumda aynen devam edeceği şeklinde genel bir sonuca varılmamalıdır.
İntifa Hakkı Kurulurken Nelere Dikkat Edilmelidir?
İntifa hakkı kurulması, özellikle aile içinde yapılan taşınmaz devirlerinde önemli sonuçlar doğurabilir. Mülkiyetin devredilmesi ile taşınmazdan yararlanma yetkisinin korunması farklı hukuki sonuçlar yaratır.
Bu nedenle işlem yapılmadan önce şu hususlar değerlendirilmelidir:
- Hakkın kapsamı: İntifa hakkının hangi taşınmaz üzerinde ve hangi koşullarla kurulacağı belirlenmelidir.
- İntifa senedinin içeriği: Senette yer alan hükümler ve tapu kaydı dikkatle incelenmelidir.
- Kira geliri: Taşınmazın kiraya verilmesi ve gelirden yararlanılması konusunda tarafların hakları netleştirilmelidir.
- Kullanım ve yönetim: Taşınmazı kimin kullanacağı, yöneteceği ve kiralama işlemlerini gerçekleştireceği değerlendirilmelidir.
- Giderler ve bakım: Taşınmazın olağan bakım ve giderleri ile diğer masrafların hangi esaslara göre karşılanacağı incelenmelidir.
- Hakkın sona ermesi: İntifa hakkının süresi ve sona erme koşulları dikkate alınmalıdır.
Bu konuların işlem öncesinde açıkça değerlendirilmesi, hem taşınmaz malikinin hem de intifa hakkı sahibinin haklarının korunmasına yardımcı olur.
Sık Sorulan Sorular
İntifa hakkı sahibi tapu sahibi olmadan evi kiraya verebilir mi?
İntifa hakkının kapsamı ve kuruluş koşulları elveriyorsa evet. İntifa hakkı sahibinin taşınmazdan yararlanma yetkisi, yalnızca konutta oturmakla sınırlı değildir.
İntifa hakkı sahibi kira gelirini kendisi alabilir mi?
Genel kural olarak, intifa hakkı devam ettiği sürece taşınmazdan elde edilen kira geliri intifa hakkı sahibine ait olabilir. Ancak hakkın kapsamı, intifa senedinin içeriği ve somut olayın özellikleri incelenmelidir.
Evin tapusu devredilirse intifa hakkı sona erer mi?
Taşınmazın mülkiyetinin devredilmesi, usulüne uygun şekilde kurulmuş ve devam eden intifa hakkını tek başına ortadan kaldırmaz. Tapu kaydı ve hakkın sona ermesine ilişkin koşullar ayrıca değerlendirilmelidir.
İntifa hakkı sahibi öldüğünde intifa hakkı mirasçılara geçer mi?
Gerçek kişi lehine kurulan intifa hakkı kural olarak hak sahibinin ölümüyle sona erer; mirasçılara intifa hakkı olarak geçmez. Bununla birlikte, daha önce kurulmuş kira ilişkilerinin sonuçları ayrıca incelenmelidir.
Sonuç
İntifa hakkı, taşınmazın mülkiyetini elinde bulunduran kişi ile taşınmazdan yararlanma yetkisine sahip kişiyi birbirinden ayırır. Bu nedenle tapuda malik olarak görünen kişinin kim olduğu kadar, taşınmaz üzerinde intifa hakkı bulunup bulunmadığı ve bu hakkın hangi kapsamda kurulduğu da önemlidir.
İntifa hakkı sahibinin taşınmazı kiraya vermesi, kira gelirini alması ve kira sözleşmesi yapması gibi konular değerlendirilirken Türk Medeni Kanunu’nun ilgili hükümleri ile tapu kaydı ve intifa senedinin içeriği birlikte incelenmelidir.
Taşınmaz devri veya intifa hakkı kurulması planlanıyorsa, işlem öncesinde hukuki durumun değerlendirilmesi tarafların haklarının korunması ve ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından önem taşır.
YT Law Office/Hukuk Bürosu, Türkiye’de taşınmaz hukuku ve gayrimenkul işlemleri kapsamında hukuki danışmanlık hizmetleri sunmaktadır.
