Kira sözleşmelerinde depozito (güvence bedeli), kiraya verenin kira ilişkisinden kaynaklanan alacaklarını ve kiralananın korunmasına ilişkin menfaatlerini güvence altına almak amacıyla alınan bir teminattır. Özellikle son yıllarda yaşanan yüksek enflasyon ve kira bedellerindeki ciddi artışlar nedeniyle depozitonun kira sözleşmesinin sona ermesi sonrasında hangi tutar üzerinden iade edileceği hususu uygulamada önemli uyuşmazlıklara konu olmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinde güvence bedelinin miktarı ve muhafaza edilme usulü düzenlenmiş olmakla birlikte, sözleşmenin sona ermesi halinde depozitonun hangi değer üzerinden iade edileceği açıkça belirtilmemiştir. Bu nedenle konu büyük ölçüde Yargıtay içtihatları ve öğretide kabul edilen denkleştirici adalet ilkesi çerçevesinde şekillenmektedir.
I. Depozitonun Hukuki Niteliği
Depozito, kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini yerine getirmesini teminat altına alan bir güvence aracıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kararlaştırılacak güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz.
Depozito kiraya verene ait bir gelir veya cezai şart niteliğinde değildir. Kiraya veren ancak kira ilişkisinden kaynaklanan gerçek ve ispatlanabilir zararları ölçüsünde bu güvenceye başvurabilir. Bu nedenle sözleşmenin sona ermesiyle birlikte kiraya verenin herhangi bir haklı alacağının bulunmaması halinde depozitonun kiracıya iadesi gerekir.
II. Depozitonun İadesinin Hukuki Dayanağı
Kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte depozitonun tutulmasını haklı kılan nedenler de ortadan kalkar. Bu nedenle kiracının tüm borçlarını yerine getirmesi ve kiralananı sözleşmeye uygun şekilde teslim etmesi halinde kiraya verenin depozitoyu iade yükümlülüğü doğar.
Depozitonun amacı kiraya verene ek bir kazanç sağlamak değil, olası zararları güvence altına almaktır. Bu nedenle kiraya veren ancak mevcut ve ispatlanabilir bir alacağı bulunduğu ölçüde depozitodan mahsup yapabilir.
III. Depozitonun İadesi İçin Gerekli Şartlar
Depozitonun iadesinin talep edilebilmesi için genel olarak aşağıdaki şartların gerçekleşmiş olması gerekir:
- Kira sözleşmesinin sona ermiş olması,
- Kiralananın tamamen tahliye edilmiş olması,
- Anahtarların kiraya verene teslim edilmesi,
- Kira bedeli ve yan gider borçlarının ödenmiş olması,
- Kiralananın olağan kullanım sınırları içerisinde kullanılmış olması,
- Kiraya verenin depozitodan mahsup edilmesini gerektirecek haklı ve ispatlanabilir bir alacağının bulunmaması.
Bu şartların gerçekleşmesi halinde kiracı depozitonun iadesini talep etme hakkına sahip olur.
IV. Depozito Hangi Tutar Üzerinden İade Edilecektir?
Depozitonun hangi miktar üzerinden iade edileceği konusu son yıllarda Yargıtay kararları ile önemli ölçüde açıklığa kavuşmuştur.
Özellikle uzun süre devam eden kira ilişkilerinde, kira sözleşmesinin başlangıcında ödenen depozitonun aynı nominal değer üzerinden iade edilmesi hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurabilmektedir. Zira enflasyon nedeniyle paranın satın alma gücü önemli ölçüde azalmakta ve kiracı açısından ciddi bir değer kaybı ortaya çıkmaktadır.
Yargıtay’ın yerleşik hale gelen uygulamasına göre depozito iadesinde denkleştirici adalet ilkesi dikkate alınmalıdır. Bu kapsamda depozitonun kira bedeline oranı korunmalı ve iade miktarı belirlenirken sözleşmenin sona erdiği tarihteki güncel kira değeri esas alınmalıdır.
Dolayısıyla güncel uygulamada başlangıçta yatırılan nominal depozito miktarının aynen iadesi yerine, depozitonun kira bedeline olan oranının korunması suretiyle hesaplama yapılması gerektiği kabul edilmektedir.
Bu yaklaşımın temel amacı, kira ilişkisinin başlangıcında taraflar arasında kurulan ekonomik dengenin sözleşmenin sonunda da mümkün olduğunca korunmasını sağlamaktır.
V. Depozito Hangi Şartlarda İade Edilmez?
Depozitonun iadesi kural olmakla birlikte, bazı durumlarda kiraya verenin depozitoyu tamamen veya kısmen iade etmeme hakkı bulunmaktadır. Ancak bunun için kiraya verenin alacağını somut delillerle ispatlaması gerekir.
A. Ödenmemiş Kira Borçlarının Bulunması
Kiracının tahliye tarihine kadar ödemesi gereken kira bedellerini eksik veya hiç ödememesi halinde kiraya veren bu alacaklarını depozitodan mahsup edebilir.
Uygulamada özellikle son aylara ait kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle depozitodan mahsup yapılması sıklıkla görülmektedir.
B. Ödenmeyen Aidat ve Yan Gider Borçları
Kiracının sorumluluğunda bulunan aidat, ortak gider, yakıt gideri, elektrik, su veya benzeri kullanım giderlerinin ödenmemesi halinde kiraya veren bu alacaklarını depozitodan karşılayabilir.
Ancak kiraya verenin bu alacakların gerçekten mevcut olduğunu belgeleyebilmesi gerekir.
C. Kiralananın Hor Kullanılması Nedeniyle Oluşan Zararlar
Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiracı kiralananı özenle kullanmakla yükümlüdür. Kiralananın olağan kullanım sonucu meydana gelen yıpranmaları kiracının sorumluluğunda değildir.
Buna karşılık;
- Kapıların kırılması,
- Camların kırılması,
- Duvarların olağan kullanım sınırlarını aşacak şekilde tahrip edilmesi,
- Sabit tesisatın zarar görmesi,
- Parke, mutfak veya banyo ekipmanlarında kusurlu kullanım sonucu hasar meydana gelmesi,
gibi durumlarda ortaya çıkan zararlar depozitodan mahsup edilebilir.
D. Sözleşmesel Yükümlülüklerin İhlali Nedeniyle Doğan Zararlar
Kiracının sözleşmeye aykırı davranışları nedeniyle kiraya verenin bir zarara uğraması halinde de depozitodan mahsup yapılabilir.
Örneğin kiralananın izinsiz olarak üçüncü kişilere kullandırılması veya sözleşmeye aykırı tadilatlar yapılması sebebiyle ortaya çıkan zararların giderilmesi amacıyla depozito kullanılabilir.
E. Anahtarın Teslim Edilmemesi
Kiralananın fiilen boşaltılması tek başına kira ilişkisinin sona erdiğini göstermez. Anahtarın kiraya verene teslim edilmemesi halinde kiracının kullanım hakkının devam ettiği kabul edilebilir.
Bu nedenle anahtar teslim edilinceye kadar doğan kira alacaklarının depozitodan mahsup edilmesi gündeme gelebilir.
VI. Kiraya Verenin Depozitoyu Süresiz Olarak Tutması Mümkün Müdür?
Hayır. Kiraya verenin depozitoyu süresiz şekilde elinde tutması hukuken mümkün değildir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre güvence bedelinin bankaya yatırıldığı durumlarda kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içerisinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya bildirmezse banka güvenceyi kiracıya iade etmekle yükümlüdür.
Bu düzenleme, kiraya verenin haklı bir alacağı bulunmaksızın depozitoyu uzun süre elinde tutmasını engellemeyi amaçlamaktadır.
VII. İspat Yükü
Depozitonun iadesine ilişkin uyuşmazlıklarda temel kural, depozitodan kesinti yapılmasını gerektiren bir alacak bulunduğunu kiraya verenin ispat etmesidir.
Kiraya veren;
- Kira alacağını,
- Aidat alacağını,
- Hor kullanımdan kaynaklanan zararı,
- Onarım giderlerini,
fatura, bilirkişi raporu, teslim tutanağı, fotoğraf kayıtları veya benzeri delillerle ortaya koymalıdır.
Soyut iddialar depozitonun iade edilmemesi için yeterli kabul edilmemektedir.
Sonuç
Depozito, kiracının sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini güvence altına alan bir teminat olup kiraya veren açısından bir gelir kaynağı değildir. Kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiracının yükümlülüklerini yerine getirmesi halinde depozitonun iadesi zorunludur.
Güncel Yargıtay uygulamasında depozito iadesinde denkleştirici adalet ilkesi benimsenmekte ve depozitonun kira bedeline oranı korunarak güncel ekonomik koşullar dikkate alınmaktadır. Bu nedenle depozito iadesinde yalnızca başlangıçta yatırılan nominal miktarın esas alınması yerine, sözleşmenin sona erdiği tarihteki ekonomik değerlerin de göz önünde bulundurulması gerektiği kabul edilmektedir.
Bununla birlikte ödenmemiş kira borçları, aidat alacakları, hor kullanımdan kaynaklanan zararlar veya diğer sözleşmesel ihlaller nedeniyle doğan zararların bulunması halinde kiraya veren depozitodan mahsup yapabilecek; ancak bu alacaklarını somut delillerle ispat etmek zorunda olacaktır.