Gayrimenkul satın alırken genellikle ilk aşamalardan biri gayrimenkul danışmanlık firmaları ve emlak ofisleriyle sürdürülen müzakere süreçleridir. Uygulamada taraflarca gerekli mutabakatlar sağlanıp imza aşamasına gelindiğinde emlak ofislerinin yaygın olarak matbu komisyon sözleşmeleri kullandığı görülmektedir. Ancak söz konusu matbu sözleşmelerde yer alan şartların imza aşamasından önce taraflarca mutlaka dikkatli bir şekilde okunması ve incelenmesi gerekmektedir. Aksi taktirde birçok riskle birlikte yasal orandan çok daha yüksek oranlarda komisyon bedeli tahsil edilmesi olasılığı gündeme gelmektedir.
Günlük hayatta “emlakçı” olarak kullanılan terimin hukuken karşılığı “simsar” olarak yer almaktadır. Esasen hukukumuzda simsarın ücrete ilişkin sözleşme serbestisi bulunmaktadır. Bu durum, simsarın aracılık faaliyetleri karşılığı hak kazanacağı ücreti -elbette Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) m. 28 kapsamında aşırı yararlanma halleri saklı kalmak üzere- serbestçe belirleyebilmesidir. Bu serbestinin istisnalarını ise taşınmaz alım-satımları ile kiralama hizmetleridir. Biz bu yazımızda taşınmaz alım-satımları üzerinde duracağız.
Taşınmaz alım-satım sözleşmelerine ilişkin uygulamada “emlak komisyon sözleşmesi” olarak bilinen sözleşme, hukukumuzda “taşınmaz simsarlığı sözleşmesi” olarak tanımlanmaktadır. Genel olarak simsarlık sözleşmelerine ilişkin düzenlemeler TBK m. 520-525 arasında yer almaktadır. Simsarlık sözleşmesi TBK m. 520’de şu şekilde tanımlanmaktadır: “Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.”
Söz konusu maddenin 3. Maddesinde ise “Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.” denmek suretiyle taşınmaz simsarlığı sözleşmeleri, sözleşmeler hukuku kapsamında şekil serbestisi ilkesine istisnai olarak yazılı olma şartına bağlanmıştır. Bu kapsamda komisyon sözleşmelerinde dikkat edilmesi gereken noktalardan ilkinin taraflarca alım satıma ilişkin mutabık kalınan tüm noktaların sözleşmede yazılı olarak yer alması gerektiği olduğunu belirtebiliriz. Bu unsur, sözleşmenin esaslı unsurlarından olup sözleşme şartlarına ilişkin aksi şekilde ileri sürülen iddia ve beyanların geçerliliği olmayacaktır.
Sözleşmede dikkat edilmesi gereken bir diğer nokta olan komisyon bedeline ilişkin olarak, alım satıma ilişkin aracılık hizmetleri ile genel kapsamda taşınmaz ticaretine ilişkin iş ve işlemlere dair usul ve esaslar Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (“Yönetmelik”) ile düzenlenmektedir. Yönetmelik kapsamında komisyon bedellerine ilişkin olarak yer alan düzenleme “Alım satıma aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz.” Şeklinde olup bu hükümle komisyon bedelinin azami sınırı satış bedelinin maksimum %4’ü ile sınırlandırılmıştır.
Tüm bunlarla birlikte, taşınmaz alım satımlarında doğacak masraflar komisyon bedelinden ibaret olmayıp bununla birlikte Tapu önünde gerçekleştirilen satış işlemleri sırasında doğacak olan döner sermaye ve tapu harçları da masraf kalemleri arasında önemli bir yer tutmaktadır. Bu masraflar, uygulamada “alım satım masrafları” olarak; komisyon bedeli ise Yönetmelik kapsamında “hizmet bedeli” olarak tanımlanmakta olup, sözleşmede asgari olarak yer alması zorunlu olan bilgiler altında hizmet bedeli ve alım satım masrafları ile bunların paylaşım usulü ayrı bentlerde sıralanmak suretiyle düzenlenmiştir. Bu husus, yazılı sözleşmede söz konusu bedellerin ve paylaşım usullerinin ayrıca ve açıkça belirlenmesi gerektiği anlamına gelmektedir. Bedellere ilişkin paylaşım usulünün açıkça belirtilmemiş olması durumunda ise kanunen taraflarca eşit oranda paylaşılması söz konusu olacaktır.
Uygulamada kullanılan matbu komisyon sözleşmelerinde komisyon bedellerinin yasal orandan daha yüksek oranlarda yer almakta olduğuna sıklıkla denk gelinmektedir. Bununla birlikte, imza esnasında kararlaştırılan hususların mevzuata uygun bir şekilde yazılı olarak sözleşmeye eklenmediği, sözlü mutabakat iddiaları çerçevesinde ilerlendiği görülmektedir. Bu gibi durumlarda ise, örneğin, imza akabinde tarafların irade beyanlarının uyuşmadığına dair hukuki sorunlar gündeme gelebilmektedir. Peki, bu gibi uyuşmazlıklarla karşılaşıldığında başvurulabilecek yasal yollar, hukuki prosedürler nelerdir?
Bu noktada öncelikle belirtmek isteriz ki, emlak şirketlerinin faaliyetlerinde mevzuata uygun olarak basiretli hareket etme yükümlülükleriyle birlikte, bağlı bulunulan meslek odası kapsamında meslek etiği kurallarına da uygun hareket etme yükümlülükleri mevcuttur. Bir önceki paragrafta örneklendirdiğimiz senaryoların gündeme gelmesi halinde yalnızca hukuka aykırı değil ayrıca meslek etiği ilkelerine de aykırılık söz konusu olabilecektir.
5174 sayılı Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği ile Odalar ve Borsalar Kanunu’nun 12/ı maddesi 5362 sayılı Esnaf ve Sanatkarlar Meslek Kuruluşları Kanunu’nun 62/1 maddesine atıfla, ücret hakkı kapsamında yönetmelikle çıkarılacak olan fiyat tarifesine göre azami tutarın belirleneceği yer almakta olup, Yönetmelikte belirlenen azami tutarın üzerinde talep edilen komisyon bedelleri ve diğer aykırılıklar disiplin suçunu gündeme getirecektir. Bu kapsamda öncelikle bağlı bulunulan meslek odasına şikayet başvurusunda bulunulabileceğini söyleyebiliriz.
Bununla birlikte, matbu sözleşmelerin imza sırasında taraflarca yaygın olarak taraflarca okunmadan dahi imzalandığı da görülmektedir. Tek taraflı olarak hazırlanan bu tip sözleşmelerden kaynaklı hukuki uyuşmazlıklarda, örneğin, yazılı sözleşmeye karşı sonradan sözlü anlaşma iddiasıyla bedelde yahut paylaşım usulünde gündeme gelebilen irade uyuşmazlığı iddiaları kapsamında somut olayın özelliklerine göre genel işlem koşullarına aykırılık, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (“TKHK”) kapsamında haksız şart koşulları ve dolayısıyla kısmi hükümsüzlük halleri gündeme gelebilmektedir. Benzer şekilde, sözleşme ile taraflar söz konusu sınırlandırmaları dikkate almayarak, azami tutarın üzerinde bir ücret kararlaştırmış iseler taraflardan biri mahkeme kanalıyla kısmi hükümsüzlük sebebine dayanarak bu tutarın azami sınıra çekilmesi talebinde bulunulabilmektedir. Bu kapsamda yapılacak başvurular, sözleşmenin tarafları olan satıcı ve alıcı tüketici sıfatını haiz ise, yetkili Tüketici Mahkemeleri’ne gerçekleştirilebilecektir.
Sonuç olarak, gayrimenkul işlemlerinde anlaşmazlıklar ve hukuki sorunlarla karşılaşıldığında, hem hukuki hem de etik yönleri göz önünde bulundurmak önemlidir. Ayrıca, hukuk, gayrimenkul işlemlerinde komisyon ücretleri için bir maksimum sınır belirler, bu sınırı aşmamak önemlidir. Komisyon ücretleri konusunda anlaşmazlık çıkarsa, taraflar ilgili meslek örgütüne şikayette bulunarak hukuki çözüm ve disiplin işlemlerine başvurabilecek ve mevzuat kapsamında yasal prosedürleri işletebilecektir.