بسبب ارتفاع معدلات التضخم السنوية ومعدلات أسعار المستهلك وفق مؤشرات معهد الإحصاء التركي وبسبب ارتفاع أسعار العقارات في تركيا مؤخراً ، أدى ذلك بالنتيجة الى ارتفاع أسعار إيجارات العقارات أيضاً.
بالنتيجة أدى كل ذلك إلى نشوء العديد من النزاعات الإيجارية، حيث تردنا الكثير من التساؤلات سواء من المؤجرين أو المستأجرين على حد سواء. ولهذا السبب قررنا أن نشارك معكم هذه المقالة القانونية التي توضح هذا الموضوع.
من بين القوانين المتعلقة بموضوعنا ، قانون الالتزامات التركي رقم 6098 كقانون عام ، وقانون الإيجار والإخلاء رقم 6570 الصادر عام 2016 كقانون خاص. يتم تطبيق هذا القانون في تأجير وإخلاء المنازل وأماكن العمل المسقوفة في تركيا.
في جميع أنواع قضايا الإخلاء وتحديد الإيجار بناءً على اتفاقيات الإيجار ، تكون محاكم الصلح المدنية مخولة بغض النظر عن قيمة القضية.
في قضايا مستحقات الإيجار ، يتم تحديد المحكمة المختصة حسب قيمة الدعوى.
وفي حالة رفع الدعاوى المذكورة أعلاه معاً ، فإن محاكم الصلح المدنية مخولة بغض النظر عن قيمة الدعوى.
يهدف قانون إيجارات العقارات رقم 6570 ، إلى حماية المستأجرين بشكل عام. يتجلى هذا الغرض بشكل خاص من حيث مدة الإيجار والإخلاء. لا يحق للمؤجر ، أي المالك ، تمديد فترة الإيجار. في حالة انتهاء المدة المحددة في عقد الإيجار ، يجوز للمستأجر الاستمرار في الإقامة في ذلك المنزل ، بشرط أن يدفع الإيجار. يمكن للمؤجر (المالك) رفع دعوى إخلاء فقط إذا تم استيفاء الشروط التي سأذكرها واحدة تلو الأخرى بعد قليل. إذا لم يرغب المستأجر في تمديد فترة الإيجار ، يقوم بإبلاغ المؤجر بهذا الوضع قبل 15 يوماً من نهاية فترة الإيجار ويقوم بإخلاء العقار عندما يحين الوقت.
تم تحديد شروط المؤجر (مالك المنزل) لرفع دعوى إخلاء على سبيل الحصر في قانون الالتزامات التركي وفي المادة 7 من القانون رقم 6570. بمعنى آخر ، يمكن للمؤجر رفع دعوى إخلاء فقط بسبب الشروط المحددة في القانون رقم 6570 وقانون الالتزامات.
بالرجوع الى شروط المؤجر لرفع دعوى الإخلاء في إطار قانون الإيجار والإخلاء رقم 6570:
الشرط الأول: هو أن يتم استلام تعهد بالإخلاء من المستأجر.
إذا وعد المستأجر بإخلاء المنزل في تاريخ معين ، فعليه إخلاء المنزل في ذلك التاريخ. إذا لم يقم بالإخلاء ، يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المنزل. هناك شروط معينة مطلوبة أيضاً للالتزام بالإخلاء. يجب أن يكون الالتزام بالإخلاء خطيًا ولا يشترط توثيقه لدى كاتب العدل. ومع ذلك ، إذا تم ذلك من خلال كاتب عدل ، فسيتم إنشاء وضع أكثر أمانًا للمؤجر. الشرط الثاني هو تحديد موعد إخلاء المنزل في تعهد الإخلاء. الشرط الثالث والأخير هو أن الالتزام بالإخلاء يجب أن يتم بعد السنوات التي تلي سنة الإيجار الأولى. يجب ألا يكون تاريخ التعهد بالإخلاء في حدود السنة الأولى من عقد الإيجار. مع الإشارة إلى أن كون التعهد المذكور منفصل عن العقد لا يغير هذا الوضع.
يمكن أيضاً إضافة شرط جزائي إلى الالتزام بالإخلاء.
الشرط الثاني: هو الحاجة للمنزل.
حيث يكون للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المنزل إذا كان بحاجة للمنزل ؛ وهي الحالة التي تنشأ فيها الحاجة إلى استخدام العقار كمسكن لنفسه أو لزوجته أو لأولاده. الأشخاص المدرجون في نص المادة القانونية محددين ،أي لا يمكن للمالك رفع دعوى إخلاء لاحتياجات السكن لأي شخص آخر غيره أو زوجته أو أولاده. الحاجة إلى السكن يجب أن تكون حقيقة وصادقة وواقعية. في هذه الحالة ، يمكن رفع دعوى إخلاء في غضون شهر واحد بعد انتهاء عقد الإيجار.
الشرط الثالث: هو الحاجة لمكان عمل.
يجوز لمالك العقار أن يطلب من المستأجر إخلاء المنزل. هو سبب احتياج المالك إلى مكان عمل. كما في الفقرة السابقة ، يجوز للمالك أن يطلب من المستأجر الإخلاء من أجل تلبية احتياجات مكان العمل لنفسه أو لزوجته أو أولاده. يجب أن تكون حاجة مكان العمل حقيقية ومعقولة كما هو موضح في الفقرة السابقة. وفي هذه الحالة يجوز رفع دعوى الإخلاء خلال شهر من انتهاء عقد الإيجار.
يختلف وضع المالك الجديد الذي يشتري منزلاً لنفسه أو لزوجته أو أولاده أو لاحتياجات مكان العمل ، كما في الفقرات السابقة ، اختلافًا طفيفاً. حيث سيغير المالك الجديد الوضع في غضون شهر واحد من شراء المنزل. سيكون قادرًا على رفع دعوى إخلاء بعد ستة أشهر من توجيه الإخطار.
الشرط الرابع: هو لغرض إعادة الإعمار أو تقسيم المنزل.
للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العقار لغرض إعادة الإعمار أو تقسيم العقار. يتطلب هذا إصلاحاً إلزامياً للعقار ، ولكن يجب إجراء هذا الإصلاح لأغراض تقسيم العقار. يجب ألا يكون المستأجر قادراً على البقاء في المنزل أثناء إجراء الإصلاحات. يغادر المستأجر المنزل ، دون المساس بحقوقه ، ويعود بعد الإصلاحات. في حالة الحاجة المذكورة ، يجوز رفع دعوى الإخلاء خلال شهر من انتهاء عقد الإيجار. ولا يكون من حق المالك تطبيق هذا الشرط للإصلاحات البسيطة.
الشرط الخامس: هو تأخر دفع بدل الإيجار.
للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المنزل إذا تأخر المستأجر بدفع بدل الإيجار مرتين في السنة. في هذه الحالة ، يجب على المؤجر (المالك) تقديم إخطار للمستأجر بشأن الإيجار غير المدفوع في الوقت المحدد. وبهذه الطريقة ، إذا قام المستأجر بتأخير إيجاره مرتين في أي فترة من السنة وقام المؤجر بتوجيه إخطارين مبررين ، فسيكون المؤجر قادراً على رفع دعوى إخلاء في غضون شهر واحد في نهاية عقد الإيجار دون الحاجة إلى إخطار آخر. يمكن اعتبار الإخطارين المبررين صالحبن أيضًا للدفعات المنخفضة.
الشرط السادس: امتلاك المستأجر أو زوجته عقار.
للمؤجر أن يطلب إخلاء المنزل ؛ إذا كان المستأجر أو زوجته يمتلكون منزلًا آخر داخل حدود بلدية المدينة نفسها. في مثل هذه الحالة ، سيتمكن المؤجر من رفع دعوى إخلاء دون الحاجة إلى إثبات أنه بحاجة إلى الإقامة ودون انتظار انتهاء عقد الإيجار. إن وجود مستأجر آخر في منزل المستأجر وحقيقة أن المؤجر يعرف ذلك مقدمًا لن يغير الوضع.
وفقًا للمادة 12 من القانون رقم 6570 ؛ وما لم يكن هناك بيان مخالف في اتفاقية الإيجار ، فإن تأجير المكان المؤجر من قبل المستأجر لشخص آخر أو نقل حق المستأجر في الإيجار يعتبر سبباً للإخلاء. وبالمثل ، يحظر أيضاً على المستأجر احتلال العقار المهجور من قبل شخص آخر لأي سبب من الأسباب. يجب إرسال إخطار للمستأجر الذي قام بتأجير العقار المؤجر لشخص يتضمن إشعاراً ووقتًا لتصحيح هذا الوضع. خلاف ذلك ، سيتم رفع دعوى قضائية. في حالة الاحتلال ، يجوز رفع دعوى الإخلاء دون أي إشعار أو شرط زمني.
كانت هذه كل الشروط التي تعتبر مناسبة للإخلاء والمنصوص عليها ضمن قانون الايجار والإخلاء رقم 6570 وقانون الالتزامات التركي رقم6098 ، وكما تكون لكل نزاع شروط وأحكام مختلفة ستكون للمحكمة المختصة كامل السلطة التقديرية لتقدير كل حالة على حدا.