Taşınmaz alım ve satım işlemlerinde tarafların bizzat işlem yapmaları her zaman mümkün olmayabilmektedir. Özellikle yurt dışında yaşayan kişiler, yaşlılık, sağlık sorunları veya iş yoğunluğu nedeniyle bir başkasını vekil tayin ederek taşınmaz işlemlerini yürütmektedir. Ancak vekâlet ilişkisinin temelinde güven unsuru bulunmakta olup, bu güvenin kötüye kullanılması ciddi hukuki uyuşmazlıklara yol açmaktadır.
Türk hukukunda vekâlet görevinin kötüye kullanılması, özellikle taşınmazların vekil tarafından gerçek malikinin iradesine ve menfaatine aykırı şekilde devredilmesi halinde sıklıkla gündeme gelmektedir. Bu durumda tapu iptali ve tescil davaları ile tazminat talepleri söz konusu olabilmektedir. Yargıtay uygulaması da uzun yıllardır bu konuda zengin bir içtihat birikimi oluşturmuştur.
I. Vekâlet Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Türk Borçlar Kanunu’nun 502. maddesine göre vekâlet sözleşmesi, vekilin vekâlet verenin işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlendiği sözleşmedir.
Vekâlet ilişkisi karşılıklı güvene dayanır. Bu nedenle vekilin en önemli yükümlülüklerinden biri sadakat ve özen borcudur. Türk Borçlar Kanunu’nun 506. maddesi uyarınca vekil, üstlendiği işleri vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yürütmek zorundadır.
Taşınmaz devri gibi önemli işlemler bakımından ise genel vekâlet yeterli olmayıp özel yetki gerekmektedir. Vekâletnamede taşınmaz satışı konusunda açık yetki bulunmalıdır.
II. Vekâletin Kötüye Kullanılması Kavramı
Vekâletin kötüye kullanılması, vekilin sahip olduğu temsil yetkisini vekâlet verenin iradesine, talimatlarına veya menfaatlerine aykırı biçimde kullanmasıdır.
Uygulamada en sık karşılaşılan örnekler şunlardır:
-Vekilin taşınmazı kendi adına devretmesi,
-Taşınmazın vekilin yakınına satılması,
-Rayiç değerinin çok altında satış yapılması,
-Satış bedelinin vekâlet verene ödenmemesi,
-Vekilin gizli anlaşma yaparak üçüncü kişilere menfaat sağlaması,
-Yaşlı veya hasta kişinin güveninden yararlanılarak taşınmaz devri gerçekleştirilmesi.
Yargıtay’a göre vekile “dilediği kişiye ve dilediği bedelle satış yapma” yetkisi verilmiş olması dahi, vekilin dürüstlük kuralına aykırı davranabileceği anlamına gelmez. Vekil her durumda vekâlet verenin menfaatini gözetmek zorundadır.
III. Taşınmaz Alımında Üçüncü Kişinin Durumu
Vekâletin kötüye kullanılması davalarında en önemli meselelerden biri taşınmazı satın alan üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığıdır.
A. Üçüncü Kişinin İyi Niyetli Olması
Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi gereğince tapu siciline güven ilkesi korunmaktadır. Buna göre taşınmazı satın alan kişi, vekilin yetkisini kötüye kullandığını bilmiyor ve bilmesi de gerekmiyorsa iyi niyetli kabul edilir.
Bu durumda:
1-Satış işlemi geçerliliğini korur.
2-Taşınmaz üçüncü kişinin mülkiyetinde kalır.
3-Vekâlet veren ancak vekilden zararının tazminini talep edebilir.
B. Üçüncü Kişinin Kötü Niyetli Olması
Şayet üçüncü kişi;
1-Vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını biliyor,
2-Bilmesi gerekiyorsa,
3-Vekil ile çıkar birliği içerisinde hareket etmişse,
iyi niyet korumasından yararlanamaz.
Bu durumda tapu kaydının iptali ve taşınmazın eski malik adına tescili mümkündür. Yargıtay’ın yerleşik uygulaması da bu yöndedir.
IV. Tapu İptali Ve Tescil Davası Ve Bu Davanın Bedel Davasına Dönüşmesi
Vekâlet görevinin kötüye kullanılması halinde başvurulan temel dava türü tapu iptali ve tescil davasıdır.
Bu davada davacı;
- Vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını,
- İşlemin kendi menfaatine aykırı olduğunu,
- Üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu
ispat etmeye çalışır.
Mahkeme şu hususları değerlendirir:
1-Satış bedeli ile gerçek değer arasındaki fark,
2-Taraflar arasındaki akrabalık veya yakınlık ilişkisi,
3-Satış bedelinin ödenip ödenmediği,
4-Vekâlet verenin yaşı ve sağlık durumu,
5-İşlem tarihindeki ekonomik koşullar,
6-Tarafların işlem öncesi ve sonrası davranışları.
V. İspat Sorunları
Vekâletin kötüye kullanılması davalarında en önemli sorunlardan biri ispattır.
Mahkemeler özellikle şu delillere önem vermektedir:
- Banka kayıtları,
- Tapu işlem belgeleri,
- Tanık beyanları,
- Bilirkişi raporları,
- Taşınmazın işlem tarihindeki piyasa değeri,
- Taraflar arasındaki yazışmalar.
Satışın rayiç bedelin çok altında yapılmış olması tek başına yeterli olmasa da kötü niyetin önemli göstergelerinden biri olarak kabul edilmektedir.
3.Kişinin yani taşınmazı satın alan kişinin kötü niyeti ispatlanamazsa tapu iptali davası ret edilir ancak bu noktada davaya vekile karşı tazminat davası olarak devam edilebilir.
VI. Ceza Hukuku Boyutu
Vekilin eylemi yalnızca özel hukuk sorumluluğu doğurmayabilir.
Somut olayın özelliklerine göre:
- Güveni kötüye kullanma,
- Dolandırıcılık,
- Resmî belgede sahtecilik
gibi suçlar da gündeme gelebilir.
Bu nedenle aynı olay sebebiyle hem ceza soruşturması hem de tapu iptali davası yürütülebilmektedir.
VII. Koruyucu Önlemler
Taşınmaz maliklerinin vekâlet verirken aşağıdaki hususlara dikkat etmeleri önemlidir:
- Genel vekâlet yerine sınırlı ve özel yetkili vekâletname düzenlemek,
- Satış yapılabilecek asgari bedeli vekâletnamede belirtmek,
- Vekâlet süresini belirlemek,
- İşlem tamamlandıktan sonra vekâleti derhal sona erdirmek,
- Güvenilir kişiler dışında geniş yetkili vekâlet vermemek,
- Tapu işlemlerini düzenli olarak takip etmek.
Sonuç
Taşınmaz işlemlerinde vekâlet kurumu hayatın gereklilikleri nedeniyle sıkça kullanılmakla birlikte, vekilin sahip olduğu geniş temsil yetkisi kötüye kullanıldığında önemli hak kayıpları ortaya çıkabilmektedir. Türk hukukunda vekilin sadakat ve özen borcu, vekâlet verenin korunmasının temel aracıdır. Vekilin bu borca aykırı hareket etmesi halinde tapu iptali ve tescil davası, tazminat talebi ve gerektiğinde ceza hukuku yaptırımları gündeme gelmektedir. Özellikle üçüncü kişinin iyi veya kötü niyetli olması, davanın sonucunu belirleyen en önemli unsurlardan biridir. Bu nedenle taşınmaz maliklerinin vekâletname düzenlerken yetki sınırlarını açık şekilde belirlemeleri ve işlem sonrasında vekâlet ilişkisini kontrol altında tutmaları büyük önem taşımaktadır.