Türkiye’de mülk satın almak, nihai mülkiyet devrinden önce önemli ödemeler içerebilir. En yaygın ödemelerden biri pek iyi Türkiye’de genellikle “kapora” olarak adlandırılan emlak depozitosu.
Yabancı alıcılar için bu önemli bir yasal soru oluşturabilir:
Yabancı bir alıcı, mülk satın alma devam etmezse, Türkiye’de nasıl emlak depozitosu alabilir?
Cevap, anlaşmanın şartları, ödemenin yasal niteliği, işlemin başarısız olması ve başarısızlıktan satıcı, alıcı veya başka bir tarafın sorumlu olup olmadığı gibi çeşitli faktörlere bağlıdır.
“Para yatırma” olarak tanımlanan bir ödeme, Türk yasalarına göre otomatik olarak iade edilmez. Yasal sonuçlar, sözleşme ve işlemin koşulları incelenerek belirlenmelidir.
Türk yasalarına göre emlak depozitosu iade edilebilir mi?
Evet, koşullara bağlı olarak bir mülk depozitosu geri alınabilir.
Türk Borçluluklar Kanunu, bağlayıcı para ile para arasında ayrım yapar. para çekmek.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 177. maddesi uyarınca, aksi kararlaştırılmadıkça, sözleşmenin imzalanması durumunda verilen para, sözleşmeden çekilme hakkı için ödenen para yerine sözleşmenin imzalandığına dair kanıt olarak kabul edilir. Aksi kararlaştırılmadığı veya yerel gelenekler tarafından gerekli olmadığı sürece, bu ödeme borçlu olunan anapara tutarından düşülür.
Bu nedenle, sadece bir ödeme aramak “Kapora” yasal etkisini mutlaka belirlemez.
Anlaşma, taraflarÖdemeyi çevreleyen niyetler ve koşullar incelenmelidir.
Depozito ve “çekme parası” arasındaki fark nedir?
Bu ayrım özellikle emlak işlemlerinde önemli olabilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 178. maddesi uyarınca, taraflar para çekme konusunda anlaşırlarsa, her bir taraf sözleşmeden çekilme hakkına sahiptir. Parayı ödeyen taraf çekilirse, tutar kaybedilir. Parayı alan taraf çekilirse, o taraf alınan miktarın iki katı iade etmelidir.
Bu, bir sözleşmenin sonuçlandırılmasının kanıtı olarak yapılan olağan bir ödemeden farklıdır.
Sonuç olarak, bir mülk depozitosunun geri alınıp sağlanamayacağını belirlemeden önce, tarafların ödemenin gerçekte neyi temsil edeceği konusunda anlaştıklarını belirlemek önemlidir.
Bu nedenle rezervasyon sözleşmesinin, ön anlaşmanın, makbuzun veya diğer belgelerin ifadesi belirleyici olabilir.
Yabancı bir alıcı ne zaman emlak depozitosu iadesi talep edebilir?
Yabancı bir alıcının, satıcıya atfedilebilecek nedenlerle işlemin başarısız olması veya işlem için mutabık kalınan bir koşulun karşılanmaması durumunda geri ödeme talep etmek için gerekçeleri olabilir.
Örnekler şunları içerebilir:
- Satıcı kararlaştırılan satışı tamamlamayı reddediyor;
- Satıcının mülkü satma yetkisi yoktur;
- Mülk, açıklanmayan bir ipotek, haciz veya başka bir kısıtlamaya tabidir;
- mülk yasal olarak devredilemez;
- üzerinde anlaşmaya varılan bir sözleşme koşulu yerine getirilmedi;
- satıcı sözleşmeyi ihlal eder;
- Satıcının sorumlu olduğu koşullar nedeniyle işlem devam edemez.
Kesin yasal çözüm, sözleşmeye ve bireysel işlemin gerçeklerine bağlı olacaktır.
Bu nedenle, bir satıcının yalnızca ödeme “kapora” olarak tanımlandığı için depozito alıkoyabileceğini varsaymamak önemlidir.
Ya yabancı alıcı basitçe fikrini değiştirirse?
Bu farklı bir durum.
Artık mülkü artık satın almak istemediğine karar veren yabancı bir alıcının, işlemi iptal etme ve depozitoyu geri alma konusunda otomatik bir hakkı yoktur.
İlk soru, tarafların ödemenin para çekme parası oluşturduğunu kabul edip etmediğidir., iade edilmeyen bir depozito, işlemi onaylayan bir ödeme veya başka bir şey.
Alıcının sözleşmeden geri çekilme hakkı varsa, sonuçlar o anlaşmanın şartlarına bağlı olacaktır.
Böyle bir hak yoksa alıcıDevam etmeme kararının farklı yasal sonuçları olabilir.
Bu nedenle, bir depozitonun kaybedildiği sonucuna varmadan önce belgelerin tam ifadesi gözden geçirilmelidir.
Satıcı satışı tamamlayamazsa ne olur?
bir satıcıs İşlemi tamamlamadaki yetersizlik veya reddetme, yasal pozisyonu önemli ölçüde değiştirebilir.
Örneğin, yabancı bir alıcı bir depozito ödedikten sonra şunları keşfedebilir:
- Mülkün mevcut bir ipoteği vardır;
- Başlıkta bir ek veya başka bir kısıtlama var;
- Depozitoyu kabul eden kişi mülkü satma yetkisine sahip değildi;
- Satıcı tapu devrine katılmayı reddediyor;
- Mülk, mutabık kalınan bir yasal veya sözleşmeye dayalı bir gerekliliği karşılamıyor.
Bu gibi durumlarda, alıcının sözleşme ilişkisine ve geçerli Türk yasalarına bağlı olarak geri ödeme ve potansiyel olarak başka çözümler talep etme gerekçeleri olabilir.
Alıcı, neyin üzerinde anlaşmaya varıldığını ve işlemin neden tamamlanamadığını gösteren tüm kanıtları saklamalıdır.
Özel mülkiyet sözleşmesi alıcıyı korur mu?
Yabancı alıcılar genellikle şu şekilde tanımlanan belgeleri imzalar:
- rezervasyon anlaşmaları;
- mevduat sözleşmeleri;
- ön satış anlaşmaları;
- rezervasyon formları;
- satın alma anlaşmaları; veya
- Emlakçılar tarafından hazırlanan anlaşmalar.
Böyle bir belgenin varlığı, mülk satışının kendisinin geçerli bir şekilde tamamlandığı anlamına gelmez.
Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi uyarınca, taşınmaz mal satışı için gerekli resmi formda bir sözleşme imzalanmalıdır. Aynı hüküm, taşınmaz malları satma vaadi ve diğer bazı haklarla ilgili anlaşmalar için de resmi gereklilikleri ortaya koymaktadır.
Bu resmi gereklilik, özel olarak hazırlanmış bir belgeyi imzalayabilen ve tapu devrinden önce önemli bir miktar ödeyebilen yabancı alıcılar için özellikle önemlidir.
Taraflar belirlenirken özel bir anlaşma yine de geçerli olabilir.yükümlülükler ve bir ödemenin yasal dayanağı, ancak otomatik olarak geçerli bir mülkiyet devrine eşdeğer olarak değerlendirilmemelidir.
Depozito bir emlakçıya ödenirse ne olur?
Depozito doğrudan satıcıya değil, bir emlakçıya ödendiğinde durum daha karmaşık hale gelebilir.
Birkaç soru dikkate alınmalıdır:
Parayı kim aldı?
Temsilci, ödemeyi satıcı adına mı alıyordu, yoksa ödeme, acente ile ayrı bir sözleşme kapsamında mı yapıldı?
Satıcı anlaşmanın tarafı mıydı?
Cevap, satıcının mevduatla ilgili şartlara bağlı olup olmadığını etkileyebilir.
Makbuz ne diyor?
Ödemeyi “depozito”, “rezervasyon ücreti”, “ön ödeme” veya başka bir şart olarak tanımlayan bir makbuz, çevredeki sözleşmeye bağlı olarak farklı yasal sonuçlara sahip olabilir.
Paraya ne oldu?
Ayrıca, tutarın satıcıya devredilmesi veya acente tarafından alıkonulması da ilgili olabilir.
Bu konular, kime karşı bir geri ödeme talebinin takip edileceğine karar vermeden önce incelenmelidir.
Yabancı bir alıcı Türkiye’de nasıl emlak depozitosu alabilir?
Satıcının veya başka bir alıcının depozito iade etmeyi reddetmesi durumunda, yabancı bir alıcı genellikle aşağıdaki adımları dikkate almalıdır.
1. İlgili belgeleri toplayın
Alıcı şunları korumalıdır:
- depozito veya rezervasyon sözleşmesi;
- Varsa Mülk Satış Sözleşmesi;
- banka havalesi kayıtları;
- makbuzlar;
- E-postalar ve Whatsapp yazışmaları;
- satıcı veya emlakçı ile değiş tokuş edilen mesajlar;
- reklamlar ve mülk bilgileri;
- tapu belgeleri; ve
- İşlemin neden devam etmediğini gösteren herhangi bir belge.
Bu belgeler, ödemenin niteliğini ve başarısız işlemin nedenini belirlemede önemli olabilir.
2. Tapu ve mülk kayıtlarını gözden geçirin
Geri ödeme yapmadan önce, mülkün önerilen işlemi engelleyen veya etkileyen bir ipotek, ek açıklama veya başka bir kısıtlamaya sahip olup olmadığını belirlemek önemli olabilir.
3. Mevduat sözleşmesini gözden geçirin
Anlaşmayı belirlemek için incelenmelidir:
- ödemenin neyi temsil etmesi gerektiği;
- iade edilebilir olup olmadığı;
- Taraflardan birinin sözleşmeden geri çekilme hakkı olup olmadığı;
- satıcı sözleşmeyi ihlal ederse ne olur;
- satış tamamlanamazsa ne olur; ve
- İşleme herhangi bir özel koşul eklenip eklenmediği.
4. Geri ödeme için resmi bir talep gönderin
Koşullara bağlı olarak, yargılamaya başlamadan önce resmi bir geri ödeme talebi uygun olabilir.
Talep ödemeyi tanımlamalı, geri ödemenin neden arandığını açıklamalı ve talep edilen tutarı belirtmelidir.
5. Uygun olduğunda zorunlu arabuluculuğu düşünün
Taraflara, hukuki ilişkiye ve uyuşmazlığın niteliğine bağlı olarak, mahkeme işlemlerinin başlatılması için arabuluculuk gerekebilir.
Örneğin, Türk hukuku bazı tüketici anlaşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk sağlar. Adalet Bakanlığı, tüketici anlaşmazlıkları için zorunlu arabuluculuğun, belirli tüketici mahkemesi işlemlerini başlatmak için bir koşul olarak getirildiğini doğruladı.
Bu nedenle, belirli bir mülk mevduat anlaşmazlığında arabuluculuğun zorunlu olup olmadığı, vakaya özel bir değerlendirme gerektirir.
6. Gerekirse mahkeme işlemlerini başlatın
Taraflar anlaşmazlığı çözemezse, alıcının yetkili Türk mahkemesi önünde bir talepte bulunması gerekebilir.
Uygun mahkeme, talebin yasal dayanağı ve usule ilişkin gereklilikler, işlemin koşullarına bağlı olacaktır.
Bir mülk depozitosu talep etmek için hangi belgelere ihtiyaç vardır?
Yabancı bir alıcı, işlemle bağlantılı tüm belgeleri ideal olarak elinde tutmalıdır.
Özellikle yararlı kanıtlar şunları içerebilir:
- imzalanmış anlaşmalar;
- ödeme kanıtı;
- banka hesap özetleri;
- makbuzlar;
- e-postalar;
- whatsapp mesajları;
- emlakçı ile yazışmalar;
- tapu bilgileri;
- mülk reklamları;
- ipotek veya eklerle ilgili belgeler; ve
- satışın neden iptal edildiğini veya tamamlanamayacağını açıklayan yazışmalar.
Dijital iletişim, tarafların e-posta veya mesajlaşma uygulamaları yoluyla para yatırma şartlarını kabul ettiğinde özellikle önemli olabilir.
Yabancı alıcılar Türkiye’de mülk satın almadan önce mevduatlarını nasıl koruyabilirler?
Potansiyel bir mevduat anlaşmazlığını ele almak için en iyi zaman, ödeme yapılmadan öncedir.
Yabancı alıcılar, önemli bir meblağ ödemeden önce yasal tavsiye almayı düşünmeli ve anlaşmanın işlemin devam etmemesinin sonuçlarını açıkça açıkladığından emin olmalıdır.
Anlaşma ideal olarak aşağıdakileri ele almalıdır:
- depozito miktarı;
- ödemenin amacı;
- ödemenin iade edilebilir olup olmadığı;
- iade edileceği koşullar;
- tutulabileceği koşullar;
- satıcı işlemi tamamlayamazsa ne olur;
- alıcı geri çekilirse ne olur;
- tamamlanma tarihi;
- tamamlanmadan önce yerine getirilmesi gereken koşullar; ve
- İşlemden sorumlu taraflar.
Alıcı, önemli bir ödeme yapmadan önce mülkün mülkiyetini ve yasal durumunu da doğrulamalıdır.
Yabancılar Türkiye’de emlak depozitosu iadesi için dava açabilir mi?
Potansiyel olarak, evet.
Yabancı bir alıcı, ilgili yasal ve yargısal gerekliliklerin karşılandığı Türkiye’de bir hak talebinde bulunabilir.
Alıcının Türk vatandaşı olmaması, alıcının Türkiye’de yasal yollar aramasını tek başına engellemez.
Bununla birlikte, uygun prosedür aşağıdaki gibi faktörlere bağlı olacaktır:
- satıcının kimliği ve konumu;
- depozitoyu alan kişinin kimliği;
- mülkün konumu;
- sözleşme düzenlemeleri;
- işlemin niteliği; ve
- geçerli yargı ve usul kuralları.
Bu nedenle, yabancı alıcılar yalnızca “depozito” veya “kapora” etiketine güvenmek yerine vakaya özel bir değerlendirme almalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Türkiye’de emlak depozitosu iade edilebilir mi?
Ödemenin niteliğine bağlı olarak, taraflar arasındaki anlaşma ve işlemin neden devam etmediğine bağlı olarak olabilir.
“Kaporamı” Türkiye’de geri alabilir miyim?
potansiyel olarak. “Kapora” yaygın olarak kullanılan bir terimdir, ancak yasal sonuçları anlaşmaya ve koşullara bağlıdır. Türk hukuku, 177. maddedeki bağlayıcı para ile 178.
Bir satıcı bir mülk depozitosunu iade etmeyi reddederse ne olur?
Alıcı, geri ödeme için resmi bir talebi ve koşullara bağlı olarak arabuluculuk ve mahkeme işlemlerini dikkate alabilir.
Bir emlakçı depozitomu Türkiye’de tutabilir mi?
otomatik olarak değil. Cevap, ödemenin neden yapıldığına, kimin aldığına, imzalanan anlaşmalara ve alıcı, satıcı ve acente arasındaki yasal ilişkiye bağlıdır.
Yabancılar Türk mahkemeleri aracılığıyla emlak depozitosu talep edebilir mi?
Yabancı alıcılar, ilgili yargı ve usul gerekliliklerinin karşılandığı Türkiye’de yasal taleplerde bulunabilirler.
Bir rezervasyon sözleşmesi imzalamak, mülkün yasal olarak satıldığı anlamına mı geliyor?
zorunlu değil. Türk hukuku, taşınmaz mal satışlarının geçerliliği ve taşınmaz mallarla ilgili bazı anlaşmalar için resmi şartlar getirmektedir.
Emlak depozitosu ödedikten sonra hangi belgeleri saklamalıyım?
Alıcılar, depozito sözleşmesini, ödeme belgesini, makbuzları, yazışmaları, mülk belgelerini ve işlemle ilgili diğer kanıtları saklamalıdır.
Sonuç
Yabancı alıcılar için Türkiye’de emlak depozitosu ödemek sadece ticari bir formalite değildir. Ödemenin yasal sonuçları, ödemenin nasıl karakterize edildiğine, tarafların ne üzerinde anlaştığına, gerekli formalitelerin yerine getirilip getirilmediğine ve mülk işleminin neden devam etmediğine bağlı olabilir.
Bu nedenle, mülk satın alma işlemi başarısız olan bir yabancı alıcı, depozitonun otomatik olarak kaybolduğunu varsaymamalıdır.
Aynı şekilde, bir alıcı, “kapora” olarak tanımlanan her ödemenin otomatik olarak iade edildiğini varsaymamalıdır.
Bir emlak iade talebinin mevcut olup olmadığını ve hangi yasal adımların atılması gerektiğini belirlemek için işlemin belgeleri, ödeme kayıtları ve koşulları Türk hukukunda gözden geçirilmelidir.
YT Hukuk Bürosu, yabancı müşterilere Türkiye’deki gayrimenkul alımları, sözleşmeye dayalı anlaşmazlıklar ve ödemelerin geri alınması konusunda tavsiyelerde bulunur.