• Дата:чт, 01/09/2020 - 04:43
• Категория О праве собственности

Эта статья подготовлена для предоставления общей информации для иностранцев, желающих приобрести имущество в Турции, и не заменяет профессиональную консультацию.

1.      ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ:

В соответствии со статьей 35 Закона о земельном кадастре № 2644 (Tapu Kanunu) в редакции Закона № 6302, который вступил в силу 18 мая 2012 года, был отменен принцип взаимности для приобретения недвижимости иностранцами.

Иностранец имеет право на приобретение любого вида собственности (дом, офис, землю, поле) в рамках правовых ограничений.

Ограничения для некоторых стран: граждане таких стран, как Армения, Сирия, Северная Корея, Куба, Нигерия и Йемен полностью лишены права приобретать имущество в Турции.

Также, граждане соседних с Турцией стран не могут покупать недвижимость в прибрежных и приграничных территориях. Например, граждане России и Украины не смогут приобретать имущество на побережье Черного моря.

В таблице в конце статьи перечислен весь список стран, граждане которых могут покупать недвижимое имущество в Турции.

2.  ЮРИДИЧЕСКИЕ ОГРАНИЧЕНИЯ ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ, ПОКУПАЮЩИХ СОБСТВЕННОСТЬ:

a)     Иностранцам разрешена покупка имущества не более 30 га в целом (но Совет Министров уполномочен увеличить эту площадь до 60 га.)

b)    Иностранным гражданам, до момента переоформления недвижимости на свое имя, необходимо получить разрешение военного ведомства данного региона. Согласно действующему законодательству продажа иностранным гражданам объектов недвижимости, расположенных вблизи стратегических военных объектов, запрещена. Поэтому до заключения каких-либо соглашений с владельцами недвижимости и оплаты ее стоимости рекомендуется уточнить расположение данной недвижимости относительно стратегических военных объектов.

c)    Лица с иностранным гражданством могут приобретать недвижимость до 10% от всей площади города или района.

d)    Правовые ограничения не применяются при установлении ипотеки для реальных лиц и коммерческих компаний, имеющих статус юридического лица, учрежденных в зарубежных странах.

e)   Лица с иностранным гражданством, которые приобретают имущество без построек (земельный участок, поле) должны утвердить проект строительства в соответствующем министерстве на протяжении 2 лет с момента перехода права собственности.

f) Имущество есть предметом ликвидационного регулирования в следующих случаях: (i) Если имущество приобретено в нарушение законов; ii) Если соответствующими министерствами и администрациями будет установлено, что недвижимое имущество используется с нарушением цели покупки; iii) если иностранец не подает заявление в соответствующее министерство в установленный строк, в случае если необходимо утверждение проекта; iv) если проект не был вовремя исполнен.

3.  ДОГОВОР:

Согласно с турецким законодательством, передача права собственности на недвижимое имущество возможна только с оформлением официального договора купли-продажи, который оформляется в Управлениях регистрации недвижимости.

В присутствии нотариуса, можно подписать «предварительный договор купли-продажи» (“satış vaadi sözleşmesi”), однако, юридические права собственности по таким соглашениям к покупателю не переходят.

4. ПРОЦЕДУРА:

Покупатель должен быть гражданином страны, для граждан которой разрешено приобретать недвижимое имущество, и выполнить все необходимые условия.

Заявление:

Собственник имущества или его уполномоченный представитель должны подать предварительную заявку в Управление регистрации недвижимости. Если заявление будет неполным или с отсутствием некоторых документов – дело будет находиться в режиме ожидания.

Необходимые документы:

a)   Документ, подтверждающий право собственности на имущество;

b) Оригинал паспорта покупателя и его идентификационный номер вместе с нотариально заверенными переводами;

c) «Оценочный акт недвижимого имущества», предоставленный соответствующим муниципалитетом;

d) Документ, подтверждающий оплату обязательной страховки сооружений от землетрясений (dask);

e)  1 фотографию продавца и 2 фотографии покупателя форматом 6×4, сделанные не ранее последних 6 месяцев;

f)  Если одна из сторон не владеет турецким языком, необходимо присутствие квалифицированного переводчика и наличие 2 свидетелей;

g)  Оригинал и перевод полученной за границей доверенности, необходимой для процедуры продажи и переоформления недвижимости; либо доверенность, составленную и заверенную турецким нотариусом.

После проверки предоставленных документов, Управление регистрации недвижимости направляет запрос на разрешение приобретения недвижимости в региональное Военное Ведомство. Эта процедура длится примерно 2 месяца и необходима для проверки – не находится ли имущество в военных или запрещенных зонах, так как согласно положению о Военных запрещенных зонах и Законе о безопасных зонах № 2565 иностранцы не имеют права приобретать такую недвижимость. Однако если после 2011 года на данное помещение уже получалось разрешение, то эта процедура сокращается до нескольких дней.

На этой стадии должна быть осуществлена оплата сбора за карту, подготовленную Управлением регистрации недвижимости (323 турецкие лиры по состоянию на 2013 год).

 После получения разрешения от Военного Ведомства, покупатель и продавец получают текстовое сообщение на мобильный телефон от Кадастрового Управления. В смс говорится о том, что документы в порядке, о необходимости произвести оплату одноразового кадастрового сбора, размер которого определяется по месту (максимум 70×2.5 турецкие лиры на 2013 год), и назначают время и дату подписания договора купли-продажи.

 Также и покупатель, и продавец должны оплатить сбор за документы о праве собственности, размер которого рассчитывается в процентах относительно цены продажи недвижимости, которая не может быть ниже минимальной стоимости, установленной муниципалитетом (в соответствии с Законом о сборах № 492, на 2013 год процентный сбор составляет 2% для каждой стороны).

    По желанию сторон, после получения разрешения от Военного Ведомства, у нотариуса подписывается предварительный договор о взаимных обязательствах по заключению сделки купли-продажи недвижимости, так называемый Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi, где продавец подтверждает свое желание продать, а покупатель – приобрести недвижимость. Этот договор подписывается в присутствии сотрудника Управления регистрации недвижимости и заверяется нотариусом. Заключение этого договора, однако, не дает покупателю права оформить свидетельство о регистрации собственности.

После заключения сделки купли-продажи в Управление регистрации недвижимости (Tapu Sicil Müdürlüğü) покупателю выдается ТАПУ – единственный документ, подтверждающий право на собственность и являющийся неоспоримым даже в судебном порядке.

5.  ДРУГИЕ ВАЖНЫЕ МОМЕНТЫ:

—    Целесообразно направить запрос в Управление регистрации недвижимости еще перед подписанием договора на предоставление информации об ипотеке, аресте либо других помехах к приобретению недвижимости, либо привлечение опытного независимого адвоката, который проверил бы подлинность и законность всей документации. Обращение в Управление регистрации недвижимости дает возможность удостовериться и в том, является ли продавец собственником недвижимости, или имеет ли он нотариально оформленную доверенность от собственника на право осуществить сделку по продаже недвижимости.

 —   В случае отказа Управления регистрации недвижимости иностранцу на покупку недвижимости, акт может быть обжалован в соответствующем региональном ведомстве Управление регистрации недвижимости.

 —  Наличие разрешения на проживание в Турции не является условием  для покупки недвижимости, а также покупка недвижимого имущества не гарантирует иностранцу получение разрешения на проживание.

— В случае наличия спора между сторонами купли-продажи недвижимого имущества, дело может быть рассмотрено соответствующим турецким судом. Турецкое Министерство иностранных дел или зарубежные дипломатические представительства Турецкой Республики не имеют права вмешиваться в судебные разбирательства.

— Очень важно уточнить адрес приобретаемой недвижимости. Для этого необходимо обратиться в Отдел кадастра Управления регистрации недвижимости (Tapu ve Kadastro Müdürlüğü/Kadastro şubesi) по месту нахождения недвижимости. К сожалению, часто случается так, что фактический адрес недвижимости не соответствуют адресу, указанному в договоре, в результате чего покупатель получает недостоверную и неполную информацию о приобретаемой недвижимости, а порой и вовсе может остаться ни с чем.

— Если продавец является юридическим лицом, то необходимо получить в Службе торговой регистрации (Ticaret Sicil Memurluğu) выписку, подтверждающую право юридического лица на совершение подобной сделки (yetki belgesi), а также список лиц, имеющих право подписи от имени организации (imza sirküleri).

— Если одна из сторон сделки не умеет читать или писать, то договор зачитывается в присутствии двух свидетелей. Свидетели также требуются в случаях, когда стороны или одна из сторон сделки имеют физические ограничения (глухота, слепота, немота), а также при наличии сомнений в дееспособности участников сделки или при наличии договора о попечительстве. Сотрудники Управления регистрации недвижимости свидетелями выступать не могут. Если одна из сторон сделки не владеет турецким языком, необходимо присутствие профессионального переводчика, имеющего соответствующую лицензию.

— Помимо изложенного, приобретая недвижимость, необходимо убедиться в отсутствии договора аренды, действующего в отношении предмета сделки, долгов собственника по оплате коммунальных платежей и расходов в счет обслуживания здания, в котором находится недвижимость, получить информацию о размере ежемесячных и других платежей в счет обслуживания здания.

*СПИСОК СТРАН, ГРАЖДАНЕ КОТОРЫХ МОГУТ ПРИОБРЕТАТЬ НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В ТУРЦИИ НЕ ПРИДЕРЖИВАЯСЬ ПРИНЦИПА ВЗАИМНОСТИ  

** (за исключением прибрежных и приграничных зон)

Данная статья ориентирована на предоставление базовой юридической информации. При осуществлении каких-либо юридически значимых действий, Вам следует обратится за дополнительной консультацией.