زادت نسبة الشراء العقاري بشكل ملحوظ في السنوات الأخيرة في تركيا .تعود أسباب ذلك إلى : قفزة تركيا الاقتصادية في السنوات العشر الماضية والنمو الاقتصادي الملحوظ والبناء عالي الجودة وزيادة الطلب على الجنسية التركية بعد التعديلات الأخيرة .ولهذا السبب أصبحت تركيا دولة جاذبة للاستثمار. ومع زيادة عدد المشتريات العقارية ، نشأت العديد من الخلافات حول عقود العقارات في المحاكم التركية.
في هذه المقالة ،ستجد أكثر أنواع النزاعات شيوعاً ، وأسبابها ، والمشورة القانونية الواجب اتباعها ؛
يتم إجراء معظم عمليات شراء العقارات من المشاريع قيد الإنشاء. هناك الكثير من الخيارات للاختيار من بين المشاريع العقارية الجارية ،ولكن الإجراءات والنزاعات المحتملة تكون متشابهة. أولا وقبل كل شيء ،هناك مشكلة عدم وجود معرفة كافية حول سوق العقارات التركي. بسبب عدم كفاية المعرفة ،سيكون الأجانب أكثر عرضة للتلاعب أو التضليل التي تقدمها الشركات العقارية أو الوسطاء العقاريين الذين غالباً ما تكون لديهم علاقات جيدة مع تلك الشركات.إن كلاً من “الشركات العقارية والوسطاء” سيقدمون أحياناً تصورات غير واقعية ومعلومات مزيفة للمشروع أو الشركة من أجل تلميعها وجذب المشترين .سوف يعرضون شركة البناء كشركة قوية لديها العديد من المشاريع من أجل تقديم الضمانات. كما أنهم سيجذبون المشترين من خلال طرح فكرة أنه بمجرد الانتهاء من المشروع سيكون العقار أكثر قيمة ويكون سعر بيعه أفضل.
عيوب العقود:
بعد عملية البحث عن المشاريع وبعد أن تقرر ما هو المشروع العقاري الملائم الذي ترغب في الاستثمار أو الاستقرار فيه ، فقد حان الوقت لتوقيع العقد. بشكل عام ، هناك طريقتين مختلفتين للدفع المستخدمة في مبيعات العقارات .الطريقة الأولى هي الدفع النقدي المُقدم ،وفي طريقة الدفع هذه عادةً ما تقدم الشركات العقارية خصماً على السعر الأصلي من أجل تحصيل سعر الشقة كاملاً “يعتبر هذا النوع طريقة الدفع الأكثر خطورة – سنوضح ذلك في هذه المقالة” . الطريقة الثانية والأكثر شيوعاً تكون عن طريق الأقساط .في نوع الدفع هذا ، ستقوم الشركة العقارية بفرض دفعة مقدمة “عربون” عند توقيع العقد. بعد ذلك سيكون هناك العديد من الأقساط المنتشرة على مدار الوقت حتى تاريخ تسليم العقار. وعادةً يتزامن القسط الأخير مع التاريخ المفترض لتسليم العقار ،ولكن غالباً ما يحدث أن يدفع المشتري جميع الأقساط المطلوبة المذكورة في العقد دون الانتهاء من أنشطة البناء ، بحيث لا يتمكن المشتري من الوصول إلى ملكيته العقارية أو أمواله المدفوعة ، ويكون ملزماً بملاحقة الشركة من خلال المحاكم.
يمكن أن تنشأ المشاكل بين الأطراف بسبب العقد ، لذلك من المهم أن يكون لديك بعض المعرفة حول هذه المسألة. معظم عقود بيع العقارات تتم بلغتين ،إحداهما هي اللغة التركية والأخرى هي اللغة الإنجليزية أو العربية .من الممكن أن تنشأ خلافات مع الشركة العقارية بسبب اللغة في العقد. من الممكن ومن الشائع جداً أن يكون هناك اختلافات في العقود المكتوبة باللغات المتعددة ، وعموماً فإن الجزء التركي سيكون أكثر لصالح البائع في حين أن الجزء الآخر سيبدو له مزايا متساوية لكلا الطرفين ،والأكثر شيوعا أن العقد سيشمل مادة تنص على “إذا هناك أي اختلافات في العقد المبرم بلغات مختلفة ،سوف تسود النسخة التركية”.هذا الصراع المحتمل في اللغات هو سبب مهم لاستشارة محام له معرفة بكلتا اللغتين. هناك عيب آخر في العقود يتجلى بأن الشركات لديها نموذج عقد عام لجميع العقارات العائدة لنفس المشروع وبالتالي هذا يلغي الإرادة التعاقدية للمشتري على سبيل المثال: “إجمالي المبلغ المطلوب دفعه ، خطة التقسيط ، شروط التأخير والعقوبات … الخ”. ووفقاً للمواد 20-25 من قانون الالتزامات التركي ، تعتبر العقود التي يتم إعدادها كشكل عام لاغية في أي نزاع. العيب الثالث في العقود هو أن هذه العقود تعتبر اتفاقيات غير رسمية بين طرفين ،مما يعني أنه لا يمكنك الاحتجاج بها أمام طرف ثالث ولا يمكن لأي من الطرفين إجبار الطرف الآخر على الوفاء بالتزاماته إلا باللجوء إلى المحكمة حيث قد تستغرق عملية الملاحقة القضائية الكثير من الوقت.
هذا يقودنا إلى الإشارة إلى عقود البيع الرسمية والملزمة في تركيا بشكل عام ،والتي تتم بطريقتين:
- عقود البيع التي يتم تنظيمها وتوثيقها لدى كاتب العدل ، وعادة ما تتجنب الشركات توثيق العقد لدى كاتب العدل لتجنب التكاليف المالية الزائدة ، ويعتبر ذلك ضياع لحقوق المشتري.
- توقيع عقد البيع في مكتب سند الملكية -TAPU- وتحويل الملكية العقارية مباشرة عن طريق استلام سند الملكية ومفاتيح العقار ، وهو الشكل القانوني الأكثر ملاءمةً وأماناً للمشتري.
أنواع النزاعات:
يمكن أن تنشأ النزاعات أيضا من عدة أسباب أخرى إلى جانب العقود. من الممكن أن نرى أن بعض مشاريع البناء تتوقف قبل أن تكتمل. يمكن أن تكون هذه المحطة مؤقتة أو بالتأكيد مع الحاجة إلى مقاول جديد لتولي المشروع وإتمامه. هناك مجموعة متنوعة من الأسباب لاحتمال توقف مؤقت/ كامل للبناء. الأول هو عدم الامتثال للوائح البناء ففي حالة عدم التزام المقاول بالأنظمة ، سيتم إيقاف المشروع من قبل السلطات الحكومية حتى يتمكن المقاول من الامتثال أو التوصل إلى ترتيب مع السلطات المختصة.هناك سبب آخر يمكن أن يظهر من المشاكل الداخلية للشركة العقارية مثل المشاكل المالية المختلفة.فشركة الانشاءات كمؤسسة تجارية ،من الممكن أن تواجه مشاكل مالية أو خلافات في مجلس إدارتها. بالتالي سيكون من الصعب على تلك الشركات الاستمرار في مهام المشروع.
المشاكل المحتملة لن تتوقف عند الانتهاء من المشروع. حتى بعد البناء يمكن أن يكون هناك مشاكل فيما يتعلق بنقل الملكية .في بعض الأحيان تبدأ شركات العقارات في البناء دون تسجيل قانوني صحيح في مكتب سند الملكية ،على أمل أن تكون قادرة على تسجيله والحصول على أذونات بعد أن يبدأ المشروع .عندما يفشلون في التسجيل القانوني المطلوب ،لن يكونوا قادرين على تسليم العقار أو سند الملكية .وتجدر الإشارة إلى أن الشقة يجب أن تكون مسجلة بطريقة خاصة ومحددة قانوناً حتى تتمكن من نقل ملكيتها في المستقبل إلى المشتري المحتمل ،بحيث يمكنك معرفة مواصفاتها واتجاهها ومساحتها وكل تفاصيلها بوضوح.
تظهر أحدى الخلافات الحالية عندما يكون لدى الشركة عجز مالي بعد الانتهاء من البناء وحتى بعد تسليم سند الملكية في بعض الأحيان ،حيث لن يكون من الممكن مالياً متابعة أعمال التشطيبات والتسهيلات الرئيسية مثل السلالم ،والمصاعد والشوارع والحدائق وحمامات السباحة ومواقف السيارات ، لذلك يطلب من المشترين دفع هذه الرسوم الإضافية تحت طائلة عدم استكمال أعمال التشطيب وبالتالي عدم استخدام العقارات.
الإرشاد القانوني:
بدايةً ،يجب عليك الرجوع إلى المحامين المختصين والمستشارين القانونيين ذوي الخبرة لتزويدك بالاستشارة القانونية المطلوبة قبل اتخاذ أي خطوة عملية لتجنب أي نزاع في المستقبل قد ينشأ عند الشروع في عملية الشراء دون بذل العناية القانونية الواجبة.
خدماتنا القانونية في مكتبنا "YALÇIN & TOYGAR" للمحاماة هي كما يلي:
- سوف نتحقق من الشركة العقارية في السجل التجاري ذي الصلة.
- التحقق من الوضع القانوني للمشروع والعقار الخاص بالموكل على وجه الخصوص في مكتب سند الملكية وسجلات البلدية.
- مراجعة عقد البيع والعمل على تعديل مواده وفقًا لمصلحة الموكل.
- القيام بكامل عملية نقل الملكية من الألف الى الياء في مكتب سند الملكية بشكل قانوني بالتوازي مع استلام سند الملكية.