المقدمة:
في عام 2018 كانت حركة البناء وأعمال الانشاءات نشطة للغاية في تركيا ،وكان هناك العديد من المشاريع قيد الانشاء والتي كان من المفترض أن تنتهي وفقاً لجدول زمني معين من قبل مقاولي البناء ، إلا أنه بسبب بعض الظروف الخارجية والداخلية وبسبب العديد من المشاكل والثغرات القانونية وبسبب غياب الضمانات الكافية للكثير من مشاريع البناء ،فقد توقفت تلك المشاريع بشكل كلي أو جزئي ما سبب ضرراً مباشراً للمشترين في تلك المشاريع وخصوصاً العرب والأجانب الراغبين في الاستثمار العقاري وأدى ذلك بشكل غبر مباشر الى ضعف الثقة السوق العقاري التركي.
سأشارك معكم ملخص نزاع عقاري نترافع به بالنيابة عن عدد كبير من الموكلين العرب أمام المحاكم في مجال قانون العقارات من أجل أخذ الحيطة والحذر.
في نهاية عام 2016 وحتى بداية عام 2019 ، كان هناك أحد مشاريع البناء في مدينة اسينيورت – ولاية اسطنبول قيد الانشاء ، وقد كان موقع المشروع لافتاً للانتباه للمستثمرين ،خصوصاً العرب منهم، حيث كان مجمع سكني بموقع جغرافي حيوي نسبياً يتميز بقربه من مطار اسطنبول الجديد وقناة اسطنبول المائية التي ستكون من أهم الممرات المائية في المنطقة مستقبلاً ، أما من حيث التصميم الداخلي فسيحتوي على شقق بمساحات معقولة مناسبة للاستقرار أو الاستثمار بالاضافة الى وجود عائد استثماري يعتبر جيداً عند انهاء أعمال البناء وتسليم العقارات للمشترين ، عدا عن الخدمات الموجودة في المجمع من حدائق وأسواق وأماكن لممارسة الرياضة المختلفة.
ما جذب انتباه العديد من المستثمرين العرب والراغبين بالتملك العقاري ودعاهم الى شراء عشرات الشقق في المجمع المذكور آنفاً ،عبر توقيع العقود مع الشركة المقاولة وتسديد الدفعات المالية بشكل مقدم أو بموجب خطة دفع متسلسلة وفقاً لبرنامج زمني محدد ، على أن يتم تسليم العقارات بنهاية عام 2018 كحد أقصى . وكما هي العادة ، كانت معظم عمليات الشراء عبر وسطاء عقارين معروفين من قبل المشترين أو حتى أصدقاء لهم . حيث أصبحت هناك عشرات عمليات الشراء خلال وقت قياسي في المجمع دون اتخاذ أي خطوة قانونية ودون النظر في سجل الشركة التجاري حتى أو التحقق من سجلها في المحاكم ولدى المؤسسات المعنية.
في منتصف عام 2018 ،وبعد توقيع مئات العقود بين الشركة المقاولة من جهة والمشترين من جهة أخرى وتسليم دفعات مالية ، حدث ما حدث . حيث قام مالك أرض المشروع بفسخ العقد الذي أبرمه مع المقاول -شركة الانشاءات- دون سابق إنذار أو دون التواصل معهم حتى ، علماً ان المقاول كان قد حصل على ترخيص من البلدية المختصة للقيام بأعمال البناء في ذلك المشروع بناءً على العقد والاتفاق الموقع مع مالك الأرض.
لكن بسبب خلافات داخلية ومشاكل مالية بينهم ،قام مالك الأرض كما أشرنا أعلاه بفسخ العقد مع ذلك المقاول بإرادة منفردة ،دون مراعاة الحقوق المكتسبة للمشترين الذين تعاقدوا بشكل قانوني سليم مع المقاول ودون الأخذ بالاعتبار الضرر الذي قد يصيب أولئك المشترين جراء فسخ العقد بهذه الطريقة وبإرادة منفردة . بغض النظر عما إذا كان هناك خرق للعقد أو خطأ أو تقصير من جانب تلك الشركة المقاولة -شركة الانشاءات-. لا بل لم يقف الموضوع عند هذا الحد ، فبحلول شهر September\2018 قام صاحب الأرض أيضاً بالتعاقد مع مقاول جديد -شركة انشاءات جديدة- من أجل استكمال أعمال البناء في المشروع وتقسيم الأرباح بين كل من مالك الأرض وشركة الانشاءات الجديدة حسب الاتفاق الجديد الموقع بينهم.
بعد عدة أيام ودون سابق انذار قامت الشركة المقاولة الجديدة ، بالدخول الى موقع المشروع باستخدام القوة وقامت بطرد جميع موظفي الشركة المقاولة السابقة وتم الاستيلاء على كافة موجودات المشروع من أوراق ومستندات ومبالغ مالية وقواعد البيانات . بعد ذلك ،حصلت الشركة المقاولة الجديدة على ترخيص جديد من البلدية المختصة بناءً على الاتفاق الموقع مع مالك الأرض ، دون إلغاء ترخيص الشركة المقاولة السابقة من قبل البلدية . حيث أصبح هناك ترخيصين صادرين لنفس الأرض لشركتي مقاولات اثنتين ، وما لبثت أن بدأت الشركة المقاولة الجديدة بتوقيع عقود مع مشترين جدد لجميع الشقق قيد الانشاء في المشروع.
في هذه الأثناء ، قام أغلب المشترين من الشركة المقاولة السابقة بالتواصل مع الشركة المقاولة الجديدة من أجل معرفة مصير عقودهم ودفعاتهم المالية المسددة بشكل كلي أو على شكل أقساط الى الشركة المقاولة السابقة لكن فوجؤا بمطالب الشركة المقاولة الجديدة بعدم اعترافها بعقود الشركة المقاولة السابقة. لا بل أكثر من ذلك ، قامت الشركة المقاولة الجديدة بعد الاستيلاء على قواعد البيانات بالتواصل مع جميع المشترين السابقين من المقاول السابق وطالبتهم بتجديد عقودهم مع المقاول الجديد ودفع مبالغ مالية كبيرة وفقاً لمساحة الشقة التي تم شراؤها وإلا سيتم بيع نفس عقاراتهم لمشترين جدد ولن يتم نقل ملكية العقار وتسليمه للمشتري السابق!
ما دعا أغلب المشترين في ذلك المشروع الى اللجوء الى القضاء عبر العديد من المحامين المختصين في الميدان العقاري ، وعند متابعة العديد من تلك القضايا بالنيابة عن الموكلين\المشترين تبين وجود دعاوى قضائية بين شركتي المقاولات في المحاكم الإدارية في اسطنبول وأيضاً لدى المحاكم التجارية وموضوع تلك الدعاوى إلغاء الترخيص الممنوح للشركة المقاولة الجديدة بسبب عدم أحقية مالك الأرض بفسخ العقد مع الشركة المقاولة السابقة .وبالفعل صدر قرار المحكمة الادارية لاحقاً لمصلحة الشركة المقاولة السابقة ضد الشركة المقاولة الجديدة ومالك الأرض والبلدية المختصة ، حيث قضى القرار بإلغاء الترخيص الممنوح للشركة المقاولة الجديدة بسبب تقديم أوراق مزورة .لكن للأسف وبعد صدور القرار المذكور ، لازالت الشركة المقاولة الجديدة تمارس أعمال البناء ببطء شديد ولازالت تحاول بيع العقارات العائدة لملكية المشترين ممن لم يحصلوا على قرارات بوضع تدبير تحفظي على العقار لمصلحة المدعي\المشتري بمواجهة المدعى عليهم مالك الأرض والشركة المقاولة الجديدة.
إن النزاع المشار له انفاً لازال قيد النظر لدى المحاكم المختصة ، ولم يتم البت فيه بشكل نهائي بسبب تشابك وتداخل الموضوع أمام عدة محاكم المدنية والتجارية ، عدا عن الشكاوى الجزائية المقدمة لدى مكتب النائب العام المختص بهذا الصدد والتي زادت من تعقيد الموقف.
النصح والإرشاد القانوني :
أردنا من خلال مشاركة هذا النزاع العقاري الحالي معكم والذي نتابعه كل يوم في المحاكم ، أن نتوجه للسادة الراغبين بالتملك العقاري سواء بهدف الاستقرار أو الاستثمار من أجل ضرورة الإضاءة على الجوانب القانونية اللازم أخذها بعين الاعتبار قبل القيام بأي خطوة رسمية في مجال شراء العقارات . حيث أن غياب العناية القانونية الواجبة وعدم وجود المعرفة الكافية للمستثمرين الأجانب بالقوانين التركية كانت أحد أهم الأسباب التي جعلت عدد كبير من المشترين العرب يقعون في الفخ ويصبحون ضحية بين شركات الانشاءات وينتهي الأمر بهم في المحاكم بإهدار الأموال والوقت بعد كانوا يتطلعون للاستقرار أو الاستثمار في تركيا بشكل آمن وسلس.
بناءً عليه ، ننصح جميع السادة العرب والأجانب ممن يتطلعون الى الاستثمار العقاري في تركيا أن يقوموا ببذل العناية القانونية الواجبة عبر الاستعانة بالمحامين المختصين والمستشارين القانونين ذوي الخبرة من أجل القيام بالخطوات القانونية اللازمة لتفادي أي ضرر قد يلحق بالمستثمر في المستقبل جراء نقص المعرفة اللازمة بالقوانين التركية ، وحتى لا يجدون انفسهم في أروقة المحاكم بعد أن كانوا يتطلعون الى الاستقرار بشكل مناسب ومريح في تركيا.