مقدمة
بتسليط الضوء على استحواذ الاجانب على العقارات في تركيا ،كانت القوانين التركية تنص على شروط واجراءات صارمة حتى عام 2012 . لكن مع التعديلات التي وضعت على المادة 35 من القانون رقم 2644 ،اصبحت الشروط اسهل ،وايضا في السنوات الخمس الاخيرة ،حجم التملك والاستحواذ بالنسبة للاجانب قد ازداد بناء على ذلك
.وطبقا للمادة 35 من المرسوم ،ان شرط المعاملة بالمثل اصبح غبر مطلوب بين تركيا والدولة التي يتبع لها الاجنبي الراغب بالتملك
بالتالي حتى تركي الجنسية لا يستطيع تملك العقارات في دولة الاجنبي التي تسمح له جنسيتها بتملك العقارات في تركيا ، ومع ذلك فان تلك الدول يتم تحديدها من خلال مجلس الوزراء والقائمة الحالية سرية ولا يمكن الوصول اليها ،لكنه من المعروف من خلال حديث الناس الشائع ان جنسية 183 دولة مسموح لها بتملك العقارات
الى جانب حالات محددة والتي تنظم من خلال قواعد منفردة والتي تحتاج الى استشارات دقيقة من قبل المحامين ،فإن الراغبين بالتمللك بشكل اساسي يمكن تصنيفهم ضمن ثلاث مجموعات
** الاشخاص الطبيعيين الاجانب.
** الشركات الاجنبية المنشأة بناء على قوانين دولتها
** الشركات المنشأة قي تركيا ومملوكة او تتم اداراتها من قبل الاجانب.
قواعد عامة:
قبل شرح القواعد المتعلقة بالشركات الاجنبية والشركات ذات راس المال الاجنبي ،سنقوم بدراسة القواعد العامة والتي تطبق على كافة مجموعات المتملكين عبر البيع والشراء والهبة والميراث ومعاني اخرى
بداية ان كامل حجم عقارات المتملك وحقوق ملكيته الخاصة ، يحب الا تتجاوز 30 هكتار في تركيا ،وان حجم عقار محدد او حقوق محددة يجب الا تتجاوز 10% من اراضي المحاقظة التي تقع فيها
وهذا القيد يطبق فقط على العقارات وحقوق الملكية المقيدة ،ولكنه لا ينطبق على التبرعات المقدمة لصالح الاشخاص الطبيعين الاجانب او الشركات الاجنبية
هناك مجموعة اخرى من القيود تدعى ((قيود قانونية اخرى)) والتي تتضمن:
** القيود التي تتعلق بالمناطق العسكرية المحظورة والمناطق الامنية.
** قواعد خاصة تتصل بمؤسسات التعليم الخاصة .
** قيود تفرض على مواطني الدول والتي تهدف للانتقام العيني وفقا للقانون رقم 1062.
2565- ان اكبر قيد قانوني هو المناطق العسكرية المحظورة والمناطق الامنية والتي تنطوي تحت قانون المناطق العسكرية الممنوعة تحت رقم 2565 وبناء على ذلك القانون انه ممنوع على الاجانب ان يستحوذوا على العقاارات في المناطق العسكرية ولذلك هناك برنامج يجب ان يتم صنعه للمؤسسات الحكومية من اجل الحصول على اذن ، وهذا الاجراء ممكن ان يأحذ من شهرين وحتى ثلاثة اشهر وفقا لهذه الظروف
2566-والقيد الثاني يدور حول مؤسسات التعليم الخاصة ذات العناصر الاجنبية ،هناك ثلاثة تصنيفات لمؤسسات التعليم الخاصة الاجنبية : 1-مؤسسات التعليم الخاصة الدولية 2-المدارس الاجنبية 3-مدارس القاصرين ، ان اجراءات الاستحواد على العقارات تنظم عن طريق قانون مؤسسات التعليم رقم 5580 ويتضمن الحصول على اذونات من السلطات العامة المختلفة
2567بناء على القانون رقم 1062 ان مجلس الوزراء يمكن ان يفرض قيودا على مواطني الدول التي تنتهج في قوانينها سياسة تقييد حقوق ملكية المواطنين الاتراك وان هذه القيود طبقا لذلك القانون يتم فرضها كاجراء عقابي وانتقامي بمعنى : ان تكون مواطنا لواحدة من تلك الدول هو سبب مباشر ورئيسي لرفض التملك
ان العقار المستحوذ عليه من قبل الاجنبي قد يكون عليه بناء او منشأة ، لكن في حالات اخرى التي يكون فيها العقار هو ارض زراعية وارض منبسطة ،فإن المستحوذ يستطيع بناء مشروع عليها .وفي هذه الحالة يحب على المستحوذ ان يقدم طلب للوزارة المعنية مع المشروع خلال سنتين وتزوده الوزارة بدورها بإذن
يتضمن تاريخ بداية ونهاية المشروع
استحواذ الشركات الاجنبية:
الشركات التجارية الاجنبية المنشأة بناء على قوانين بلدانها، يمكنها الحصول على المباني فقط من خلال قوانين خاصة التي تسمح وتاذن بهذا الاستحواذ ، حاليا هناك ثلاث قوانين تسمح بذلك وهي:1-قانون النفط التركي رقم 6491 2-قانون حوافز السياحة رقم2634 3-قانون المناطق الصناعية رقم 4737 .هذا القيد لا ينطبق على المرهونات المفروضة لصالح الشركات التجارية الاجنبية . أما الكيانات القانونية الاخرى مثل المؤسسات والنقابات والتعاونيات لا تتطلب اي نوع من الاذن او تقييد حقوق الملكية اوالمرهونات لصالحهم
الشركات التركية ذات رأس المال الأجنبي:
يشير مصطلح الشركات التركية ذات رأس المال الأجنبي الى الشركات التجارية ذات الشخصية الاعتبارية التي تكون أكثر من خمسين في المائة من أسهمها مملوكة لأشخاص طبيعيين أجانب أو شركات أجنبية أو منظمات دولية، أو إما يتم تعيين أعضاء مجلسها التنفيذي ويعفيهم أشخاص طبيعيون أجانب أو شركات أجنبية أو منظمات دولية. ولا تنطبق القيود المبينة أدناه إلا على الشركات المبينة في هذه الفقرة؛ وفي حالة عدم استيفاء الشركات التركية ذات رأس المال الأجنبي لتلك المعايير، لن يطبق أي قيد على الاستحواذ
والقيود الاساسية المطبقة على الشركات التركية ذات رأس المال الأجنبي هي أنها لا تستطيع سوى الحصول على أماكن العمل وحقوق الملكية المحدودة للاهداف المذكورة في نظامها، ولكن هذه الفقرات مستبعدة من ذلك القيد
- انشاء الرهن.
- استحواذ الممتلكات فيما يتعلق بتصفية المرهونات و حيازة المصارف قيما يتعلق بجمع المستحقات بموجب اللائحة الخاصة من قانون المصارف رقم 5411
- نقل الممتلكات قي المباني وحقوق الملكية المحدودة الناشئة من اندماج الشركات.
- استحواذ الممتلكات في المباني وحقوق الملكية المقيدة قي مناطق الاستثمار الخاصة كالمناطق الصناعية ،التكنولوجية ،مناطق التطوير والمناطق الحرة